Mettre un logement en location, étape par étape
De la décision de louer à la remise des clés, les étapes se suivent dans cet ordre. Chacune tient en quelques lignes et renvoie au guide qui la détaille, avec ses sources.
1. Choisir entre location nue et meublée
Le choix fixe la durée du bail (trois ans pour un bailleur particulier qui loue vide, un an en meublé), le plafond du dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges contre deux) et le régime de l'impôt. Le bail mobilité et le bail étudiant sont des variantes du meublé, réservées à certains locataires.
2. Réunir les diagnostics
Le dossier de diagnostic technique se remet au locataire avec le bail : le DPE, l'état des risques et, selon l'âge du logement et de ses installations, le plomb, l'électricité et le gaz. Le logement doit aussi être décent, et un logement classé G au DPE ne l'est plus depuis le 1er janvier 2025 pour un nouveau bail.
3. Fixer le loyer, commune par commune
En zone tendue, le loyer d'un nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent, sauf exceptions prévues par décret. Dans les villes où l'encadrement s'applique, il reste en outre sous le loyer de référence majoré. La liste des communes dit, pour chacune, ce qui s'applique.
4. Choisir le locataire
La liste des pièces qu'on peut demander à un candidat est fixée par décret : ce qui n'y figure pas ne se demande pas. Le choix repose sur des critères permis, la solvabilité en tête, et le même dossier se demande à tous les candidats.
5. Prévoir une garantie
Une caution personnelle, la garantie Visale ou une assurance loyers impayés : la loi interdit de cumuler l'assurance et une caution, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti. Un dépôt de garantie peut s'y ajouter, sauf dans un bail mobilité.
6. Signer le bail et faire l'état des lieux
Le bail d'une résidence principale suit un contrat type, avec ses mentions obligatoires et ses annexes. L'état des lieux d'entrée se fait à deux, le jour de la remise des clés : c'est lui qui servira de comparaison à la sortie.
7. Vérifier les assurances
Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et vous en remettre l'attestation chaque année. Le propriétaire qui n'occupe pas son lot de copropriété doit, lui, être assuré pour sa responsabilité civile, ce que couvre une assurance de propriétaire non occupant.
8. Remettre les clés et lancer l'année
Les clés se remettent bail signé, le jour de l'état des lieux d'entrée. Délivrez ensuite, sans frais, la quittance que le locataire demande, et notez la date de révision du loyer prévue au bail : elle revient chaque année.