Encadrement des loyers : les villes, le loyer de référence et le complément de loyer

Deux mécanismes qu'on confond souvent

On parle d'« encadrement des loyers » pour deux règles qui n'ont ni le même champ ni la même logique.

• L'encadrement de l'évolution vaut dans toutes les communes en zone tendue : entre deux locataires, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent, sauf exceptions (travaux, loyer sous-évalué). Il ne fixe aucun plafond absolu.
• L'encadrement du niveau, lui, ne vaut que dans quelques villes qui l'ont demandé : le loyer y est plafonné par un loyer de référence majoré, exprimé en euros par mètre carré. C'est l'objet de ce guide.

Dans ces villes, les deux règles s'appliquent en même temps : le loyer d'un nouveau bail doit respecter à la fois la limite d'évolution et le plafond de niveau. Seuls les logements loués comme résidence principale du locataire, ou avec un bail mobilité, sont concernés ; les logements sociaux, les logements conventionnés par l'Anah, les meublés de tourisme et les sous-locations obéissent à d'autres règles.

Les villes où le loyer est plafonné

À la date de cette page, le niveau des loyers est encadré dans les territoires suivants :

• Paris (baux signés ou renouvelés depuis juillet 2019) ;
• Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville ;
• Plaine Commune : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse ;
• Lille, Hellemmes et Lomme ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Bordeaux et Montpellier ;
• une partie de Grenoble-Alpes Métropole ;
• vingt-quatre communes de l'agglomération Pays Basque, dont Bayonne, Anglet, Biarritz et Saint-Jean-de-Luz.

Pour Grenoble et le Pays Basque, la liste exacte des communes, et parfois des parties de communes, se vérifie sur le simulateur de service-public.gouv.fr (« Votre commune est-elle concernée par l'encadrement des loyers ? »).

Le loyer de référence et son plafond

Dans chaque territoire, le préfet fixe chaque année par arrêté un loyer de référence au mètre carré de surface habitable, à partir des données de l'observatoire local des loyers. Il varie selon le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces, l'époque de construction et le secteur géographique. De ce loyer de référence se déduisent deux bornes : le loyer de référence majoré, supérieur de 20 %, et le loyer de référence minoré, inférieur de 30 %.

La règle tient en une ligne : le loyer de base — le loyer hors charges et hors complément — ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, multiplié par la surface habitable.

Exemple (valeurs fictives). Un deux-pièces meublé de 35 m² dont le loyer de référence majoré serait de 28,50 € par mètre carré ne peut pas être loué plus de 35 × 28,50 = 997,50 € par mois hors charges, sauf complément de loyer justifié. Les valeurs réelles de votre logement se lisent sur le simulateur officiel de votre ville, pour la date de signature du bail.

Le bail doit indiquer le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables, et ces montants figurent aussi dans l'annonce. Si le bail omet le loyer de référence majoré, le locataire dispose d'un mois après la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de le compléter, puis peut saisir le juge pour obtenir une diminution du loyer.

Le complément de loyer, et ses interdictions

Un complément de loyer peut s'ajouter au loyer de base, à deux conditions cumulatives : le loyer de base est égal au loyer de référence majoré, et le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort. Son montant et ces caractéristiques sont écrits dans le bail.

Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément est interdit si le logement présente au moins l'un de ces défauts : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, classe F ou G au diagnostic de performance énergétique, fenêtres laissant anormalement passer l'air, vis-à-vis à moins de 10 mètres, infiltrations ou inondations venant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire peut contester le complément devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail. C'est au bailleur de prouver que le complément est justifié. Faute d'accord, le locataire a trois mois après l'avis de la commission pour saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut l'annuler ou le réduire depuis l'entrée en vigueur du bail.

Ce que risque un loyer trop élevé

Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu, d'abord devant la commission de conciliation, puis devant le juge. Le manquement peut aussi être signalé à l'administration : l'amende peut atteindre 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

L'inverse existe : si le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer une réévaluation au renouvellement du bail, au moins six mois avant son terme, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre. Cette hausse est interdite pour un logement classé F ou G. Et pendant la procédure, le bailleur ne peut pas donner congé pour la même échéance.

Jusqu'à quand : le statut du dispositif au 29 septembre 2026

L'encadrement du niveau des loyers est une expérimentation, créée pour cinq ans par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, puis prolongée de trois ans par la loi dite « 3DS » du 21 février 2022. Dans sa rédaction en vigueur, cet article la prévoit « pour une durée de huit ans à compter de la publication » de la loi ELAN : elle arrive donc à son terme fin novembre 2026 — le 25 novembre selon l'ANIL, et les simulateurs de service-public affichent des loyers de référence valables jusqu'au 24 novembre 2026.

À la date de cette mise à jour, aucun texte publié ne la prolonge. Toute prolongation passerait par une loi. Si vous signez un bail dans l'une de ces villes après la mi-novembre, vérifiez d'abord sur service-public.gouv.fr ce qui s'applique au jour de la signature ; l'ADIL de votre département vous le dira aussi, gratuitement. L'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue, lui, est reconduit jusqu'au 31 juillet 2027.

Ce qu'il faut en retenir

Dans neuf territoires, le loyer hors charges est plafonné par le loyer de référence majoré, fixé chaque année par le préfet ; un complément n'est possible que pour un logement réellement exceptionnel, jamais pour une passoire énergétique. Le dispositif est expérimental et son échéance tombe fin novembre 2026 : ce qui vaudra ensuite se vérifie à la source, au jour de la signature.