Augmenter un loyer : entre deux locataires, après travaux, loyer sous-évalué

Quatre moments, quatre règles différentes

Un loyer ne s'augmente pas quand on veut, mais à des moments précis, chacun avec sa règle :

1. en cours de bail, par la révision annuelle sur l'indice de référence des loyers, ou par une majoration après travaux ;
2. entre deux locataires, quand le logement est remis en location ;
3. au renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué ;
4. et, par-dessus tout, jamais pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique.

Confondre ces moments est l'erreur la plus fréquente : une hausse « parce que les prix ont monté » n'existe pas en cours de bail, et une révision oubliée plus d'un an est perdue pour le bailleur.

En cours de bail : la révision annuelle, et la majoration pour travaux

La révision. Le loyer d'un logement vide ne peut être révisé qu'une fois par an, et seulement si le bail contient une clause qui le prévoit. Sans cette clause, il ne bouge pas jusqu'au renouvellement. Le calcul suit l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE ; il a son propre guide, avec la formule et un exemple.

La majoration pour travaux d'amélioration. Lorsque le bailleur fait, à ses frais, des travaux qui apportent un équipement ou un service nouveau (un ascenseur), qui réduisent les dépenses d'entretien (une chaudière aux normes récentes) ou qui améliorent la sécurité (une porte blindée, un digicode), le loyer d'un logement vide peut être majoré. Le montant se convient avec le locataire, soit par une clause déjà prévue au bail, soit par un avenant signé des deux. Le bailleur ne peut pas l'imposer seul.

Les travaux d'économie d'énergie obéissent à un régime à part : le locataire peut verser une contribution au partage des économies de charges, à condition que les travaux aient été convenus avec lui au préalable, qu'ils lui bénéficient directement et qu'ils atteignent un certain niveau de performance.

Entre deux locataires : libre, sauf en zone tendue

Hors zone tendue, le bailleur fixe librement le loyer du nouveau bail, vide ou meublé. Le marché est la seule limite.

En zone tendue, l'évolution du loyer est encadrée jusqu'au 31 juillet 2027 au moins : le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent, augmenté de la variation de l'indice s'il n'a pas été révisé depuis un an. Trois exceptions permettent d'aller au-delà — des travaux d'au moins la moitié d'une année de loyer (le loyer annuel augmente de 15 % de leur coût TTC), des travaux d'au moins une année de loyer faits depuis moins de six mois (loyer libre), ou un loyer manifestement sous-évalué (la moitié de l'écart). Le loyer est libre à la première mise en location et après plus de dix-huit mois d'inoccupation. Dans quelques grandes villes, le loyer est en outre plafonné par un loyer de référence majoré. Le guide de la zone tendue détaille ces règles et donne un exemple chiffré.

Dans tous les cas, la commune se vérifie sur le simulateur officiel de service-public.gouv.fr, à la date du nouveau bail : la liste des communes en zone tendue a changé à plusieurs reprises.

Au renouvellement : le loyer manifestement sous-évalué

C'est la seule voie pour augmenter le loyer d'un locataire qui reste, au-delà de l'indice. Elle est encadrée de près.

Les références. Le bailleur doit comparer son loyer à ceux de logements comparables du voisinage : au moins trois références, six dans une agglomération de plus d'un million d'habitants. Elles portent à la fois sur des baux récents et sur des baux de plus de trois ans, et chacune précise notamment la rue, l'étage, la surface, le nombre de pièces, l'époque de construction et le loyer hors charges.

La proposition. Elle doit parvenir au locataire au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Elle reproduit le texte intégral de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 — sans quoi elle n'est pas valable —, le nouveau loyer et la liste des références. Le bailleur qui propose une hausse ne peut pas, pour la même échéance, donner congé à son locataire.

Le montant. Hors zone tendue, le nouveau loyer se fixe par référence aux loyers du voisinage. En zone tendue, la hausse ne peut pas dépasser la plus élevée de deux limites : la moitié de l'écart avec les loyers du voisinage, ou 15 % du coût des travaux d'amélioration faits depuis le dernier renouvellement, s'ils atteignent au moins une année de loyer.

La réponse. Le locataire a jusqu'à quatre mois avant la fin du bail pour accepter par écrit. Son silence vaut refus. En cas de désaccord, l'un ou l'autre saisit la commission départementale de conciliation, qui a deux mois pour rendre son avis, puis, si besoin, le juge des contentieux de la protection, avant la fin du bail. Faute de juge saisi à temps, le bail se renouvelle à l'ancien loyer, éventuellement révisé.

L'étalement. Pour un logement vide, la hausse ne s'applique pas d'un coup : elle s'étale par tiers sur un bail de trois ans, par sixième sur un bail de six ans. Si elle dépasse 10 % et que le bail dure moins de six ans, elle s'étale par sixième, sur ce bail puis sur le suivant. Pour un meublé, elle s'applique au contrat renouvelé, par tiers annuel si elle dépasse 10 %.

Exemple. Un logement vide est loué 700 € par mois en bail de trois ans. Accord trouvé sur une hausse de 60 € par mois, inférieure à 10 % du loyer (70 €) : elle s'applique par tiers, soit +20 € la première année du bail renouvelé, +40 € la deuxième, +60 € la troisième. Le loyer atteint 760 € la troisième année, hors révisions annuelles.

Le gel des logements classés F et G

Depuis 2022, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE ne peut plus augmenter. Concrètement, en métropole, pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 (depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte) :

• la révision annuelle est interdite, même si le bail la prévoit ;
• la majoration pour travaux en cours de bail est interdite ;
• la hausse d'un loyer sous-évalué au renouvellement est interdite ;
• en zone tendue, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent, sans aucune exception.

Le gel vaut tant que le diagnostic classe le logement en F ou G. C'est souvent le meilleur argument économique pour engager une rénovation énergétique : un logement qui remonte en classe E ou mieux retrouve le droit commun.

Ce qu'il faut en retenir

En cours de bail, seules la révision prévue au bail et une majoration convenue après travaux font bouger le loyer. Entre deux locataires, il est libre hors zone tendue et encadré dedans. Au renouvellement, une hausse suppose des références, une lettre six mois avant l'échéance et, souvent, une commission de conciliation. Pour un logement F ou G, aucune de ces portes n'est ouverte. Sur un dossier contesté, l'ADIL de votre département vous aide gratuitement à évaluer vos références avant d'écrire.