Portée des informations et des documents

Version : 1.2 Date : 28/09/2026 Objet : ce que sont, et ce que ne sont pas, les informations, les calculs et les documents que produit IMMO-O — annexe aux conditions générales de chaque espace

Préambule

La présente annexe fait partie des conditions générales de chaque espace d'IMMO-O (le « Service ») : conditions générales de vente des espaces propriétaire, occupant et conciergerie, conditions générales d'utilisation du portail locataire et conditions générales d'intervention. Chacune la cite par sa version. En cas de contradiction, les stipulations des conditions générales prévalent sur celles de l'annexe.

Elle rassemble en un seul endroit ce que le Service ne fait pas et ce qu'il ne vérifie pas, afin que les écrans et les documents disent ce qui est, sans répéter à chaque page ce qui ne l'est pas. Un lien « Sources et limites » renvoie, depuis l'écran concerné, à la section qui s'y rapporte.

Le principe est le même partout : le Service informe, calcule et prépare ; la décision, l'envoi et la vérification restent à l'utilisateur.

1. Les données publiques

1.1 Ce qu'elles sont. Certains écrans affichent des informations publiées par des services de l'État et des organismes publics sous licence ouverte, interrogés à l'adresse du bien. Elles sont interrogées sur le geste de l'utilisateur, jamais d'office, et la date de l'interrogation est affichée. Elles ne sont reprises sur le bien ou le logement que si l'utilisateur le décide.

1.2 Ce qui leur est envoyé. Seuls l'adresse, son identifiant dans la Base Adresse Nationale, son point géographique, le code de sa commune, la référence d'une parcelle que l'utilisateur tape ou désigne et, pour les ventes, la section cadastrale sont envoyés aux services interrogés. Aucun nom ni aucune donnée de compte ne leur est transmis.

1.3 Ce qu'elles valent. Ces informations informent, elles ne garantissent pas. Elles sont affichées telles que leur producteur les publie, à la date de l'interrogation, et peuvent avoir changé depuis. Une information absente n'est pas une information inexistante : elle peut ne pas être publiée, ou le service interrogé peut ne pas avoir répondu, auquel cas l'écran l'indique comme « non vérifiée aujourd'hui ». Une valeur affichée se vérifie sur l'acte, le diagnostic ou le document officiel dont elle provient.

1.4 Producteurs et licences. Les données sont réutilisées dans le respect de leur licence. La mention de la source et de la date de mise à jour est faite par la date affichée à l'écran et par la présente section.

1.5 L'adresse

L'adresse proposée à la saisie est celle de la Base Adresse Nationale. La reconnaître sert à interroger les autres sources ; elle ne vaut ni vérification de l'existence du bien, ni de la qualité de propriétaire.

1.6 Le DPE

L'ADEME publie les diagnostics de performance énergétique établis depuis juillet 2021. Un DPE plus ancien, ou un DPE non rattaché à l'adresse par son auteur, n'y figure pas. Le rapport lui-même reste à demander au propriétaire ou au diagnostiqueur ; la date écrite sur le rapport fait foi. Le Service ne remplace pas le diagnostiqueur.

1.7 La parcelle

Le plan cadastral est un document fiscal : il ne prouve pas la propriété, que seul l'acte établit. La parcelle proposée d'abord est celle que touche le point de l'adresse, qui n'est pas toujours celle du bien : ce point est posé sur la voie ou sur l'accès. L'utilisateur peut en choisir une autre parmi les parcelles voisines, par la référence de son avis de taxe foncière ou sur la carte du cadastre. Quel que soit le chemin, c'est à l'utilisateur de confirmer que c'est celle du bien ; la parcelle retenue est relue au plan cadastral, et le Service ne l'enregistre que si elle se trouve dans la commune de l'adresse ou à proximité immédiate de son point.

1.8 Le bâtiment

La BDNB est un croisement de sources : un champ absent n'est pas un champ faux, et une valeur (année de construction, matériaux, nombre de logements, copropriété) se vérifie sur l'acte ou le diagnostic. Ce que le Service déduit de l'année de construction pour le plomb (avant 1949) et l'amiante (permis de construire antérieur au 1er juillet 1997) indique quels diagnostics peuvent être exigés ; c'est la date du permis qui compte, pas celle de la construction, et seul un diagnostiqueur certifié établit ces diagnostics.

1.9 Les risques

Le Service lit les plans de prévention des risques publiés sur le Géoportail de l'urbanisme, le potentiel radon de la commune, sa zone sismique et l'aléa retrait-gonflement des argiles du bâtiment. Un plan absent du Géoportail de l'urbanisme n'est pas un plan inexistant.

Il ne vérifie pas les informations que seul Géorisques publie : les arrêtés de catastrophe naturelle, les secteurs d'information sur les sols (pollution), les cavités souterraines, les installations classées à proximité, le recul du trait de côte, l'obligation légale de débroussaillement et le bruit des aérodromes.

Ce que le Service affiche n'est donc pas l'état des risques réglementaire. Celui-ci, à annexer au bail et à l'acte de vente (article L. 125-5 du code de l'environnement), se génère sur le site officiel errial.georisques.gouv.fr.

1.10 La commune

La zone tendue est proposée d'après le zonage publié par le ministère chargé du logement, dans sa version issue du décret du 22 décembre 2025 ; les zones réglementaires du bien sont déterminées d'après la commune et le décret n° 2013-392. Elles ne sont jamais enregistrées sans l'accord de l'utilisateur. La zone tendue change le préavis du locataire : elle se vérifie avant de signer. Les loyers de référence ne sont affichés que pour Paris, d'après les arrêtés publiés par la Ville ; le Service n'en déduit pas la conformité d'un loyer. Les résultats de l'eau potable sont ceux du dernier contrôle sanitaire publié pour la commune.

1.11 L'urbanisme

La zone du plan local d'urbanisme et les servitudes du patrimoine sont celles que publie le Géoportail de l'urbanisme. Un document absent du Géoportail n'est pas un document inexistant : la mairie fait foi.

1.12 Les ventes

Les ventes affichées sont celles des « Demandes de valeurs foncières », datées telles que la DGFiP les publie. Un prix au mètre carré n'est calculé que pour un seul local bâti vendu avec sa surface ; une vente en bloc ou une dépendance n'en a pas. Rien de ce qui est affiché n'est une estimation du bien, et le Service ne calcule ni sa valeur, ni sa plus-value ; il ne se sert pas de ces ventes pour calculer un rendement.

1.13 La carte

La vue aérienne est relayée par le serveur du Service : le tiers ne voit pas l'adresse de l'utilisateur. La carte en volume et la carte du cadastre, ouvertes sur un clic, sont chargées par le navigateur directement auprès de l'IGN, qui voit alors l'adresse IP de l'appareil et la zone affichée.

Les limites que trace la carte du cadastre sont celles du plan cadastral, dessinées sur la photographie aérienne : elles ne valent pas bornage, et un décalage de quelques mètres entre le trait et le terrain est ordinaire. Seul un géomètre-expert fixe les limites d'une propriété.

2. Les documents établis avec le Service

2.1 Principe. Les documents que produit le Service — contrats, avenants, états des lieux, décomptes, courriers, dossiers, rapports — sont générés à partir des informations saisies par l'utilisateur. Ils ne constituent pas un conseil juridique et n'ont fait l'objet d'aucune validation juridique au cas par cas : il appartient aux parties d'en vérifier la conformité à la réglementation applicable avant signature ou envoi. Le Service n'authentifie ni les personnes, ni les pièces d'identité, ni les justificatifs déposés.

2.2 Les baux, avenants et contrats de séjour

Les modèles reprennent les mentions exigées par la loi mais ne sont pas relus par un avocat : pour un bail commercial ou un cas particulier, ils sont à faire relire. Les annexes obligatoires (diagnostics, état des lieux…) ne sont pas jointes au contrat, faute pour le Service de savoir lesquelles ont été remises ; il les liste en rappel, sans que cette liste vaille remise. Seules la grille de vétusté et l'engagement des garants sont joints.

2.3 Les états des lieux et le dépôt de garantie

Le Service ne fait pas la visite : l'état des lieux se fait en présence des deux parties. La grille de vétusté par défaut est indicative, inspirée des grilles d'accords collectifs de location ; une grille annexée au bail prime toujours. Les retenues sur le dépôt de garantie sont proposées, à justifier par le bailleur (devis, factures, vétusté) ; elles ne valent pas décompte définitif et ne sont jamais prélevées par le Service. Un état des lieux signé ne se régénère pas : il se corrige par un rectificatif.

2.4 Les congés, accusés et messages

Un congé préparé ou déposé dans le Service n'est pas un congé donné : pour être opposable, il doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé, et le préavis court à compter de sa réception. L'accusé de prise de connaissance produit par le Service ne remplace pas l'avis de réception d'une lettre recommandée. Un message échangé dans le Service n'est pas une notification officielle et ne vaut pas mise en demeure ; une mise en demeure envoyée par courriel n'a pas de valeur juridique établie.

2.5 Les courriers

Les courriers sont composés à partir d'un modèle et des informations saisies par leur auteur. Sauf envoi en recommandé expressément commandé et payé, le Service n'envoie aucun courrier : c'est l'utilisateur qui le relit, le signe et le poste. La forme d'envoi, les délais et les mentions relèvent de la situation de chacun.

2.6 Le dossier technique et le dossier de la maison

Ils rassemblent ce qui a été saisi dans le Service à la date d'édition. Ils ne remplacent aucune des pièces qu'ils citent : ni les diagnostics réglementaires, qui relèvent d'un diagnostiqueur certifié, ni les factures et attestations d'assurance des entreprises, à fournir en original. Ils ne tiennent pas lieu de carnet d'information du logement (article L. 126-35-2 du code de la construction et de l'habitation), dont le contenu est fixé par décret. Les documents y sont listés, pas joints.

2.7 Les visites techniques

Le rapport de visite technique est un constat visuel de l'utilisateur. Il n'est pas un diagnostic technique réglementé (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, état des risques), ne remplace ni le contrôle technique d'un ascenseur ni la vérification périodique d'une installation, et ne vaut pas état des lieux : il n'est pas établi contradictoirement.

2.8 La signature et l'archivage

La signature proposée est une signature électronique simple au sens du règlement (UE) n° 910/2014 (eIDAS), renforcée par un code à usage unique. Elle ne passe par aucun prestataire de services de confiance et n'est ni avancée ni qualifiée ; sa valeur probante est appréciée par le juge. L'archivage du Service n'est pas un coffre-fort numérique au sens réglementaire : ni horodatage qualifié, ni conservation à valeur probante confiée à un tiers. Il ne se substitue pas aux obligations de conservation de l'utilisateur.

3. Les calculs

3.1 Principe. Les montants, dates et durées calculés par le Service sont des calculs sur ce qui a été saisi, selon des règles fixes et testées. Ils ne sont pas un conseil, et une erreur de saisie fausse tout ce qui en découle.

3.2 La fiscalité

Les règles fiscales intégrées au Service n'ont été relues par aucun professionnel : les calculs sont testés, leur interprétation fiscale ne l'est pas. Les montants sont des estimations indicatives, à vérifier selon la situation de chacun avant de déclarer. Le Service ne télétransmet rien, ne tranche pas la qualité de loueur en meublé professionnel (qui dépend des autres revenus du foyer), et ne remplace ni un comptable ni un conseil fiscal.

3.3 Les charges

Le Service ne devine pas si une dépense est récupérable ou déductible : c'est le classement fait par l'utilisateur qui décide des calculs. Le décompte de régularisation n'est jamais envoyé sans son accord, et le complément dû se règle directement entre bailleur et locataire.

3.4 Les loyers et les indices

Les indices de révision sont saisis par l'utilisateur d'après leur publication ; le Service ne les récupère pas auprès de l'INSEE. L'encadrement des loyers est contrôlé à part et ne bloque pas le loyer fixé à la signature.

3.5 Les emprunts

Le tableau d'amortissement calculé suppose un taux fixe et une mensualité constante ; au-delà des échéances réellement enregistrées, il n'est qu'une projection. Le Service ne compare pas d'offres, ne calcule pas de capacité d'emprunt et ne simule pas de rachat.

3.6 Les échéances et les durées de vie

Le calendrier réglementaire calcule des échéances à partir de règles fixes, chacune avec sa référence ; il ne connaît ni la situation particulière de l'utilisateur, ni les exceptions locales. Les durées de validité des diagnostics sont celles publiées par l'administration ; la date écrite sur le rapport fait foi. Le calendrier des impôts locaux donne le mois, pas le jour, qui figure sur l'avis. La durée de vie d'un équipement est indicative : elle signale l'âge où il faut se renseigner, pas la date d'une panne.

3.7 Le rapprochement bancaire

Le rapprochement se fonde sur le montant et la date, à quelques jours près ; il ne lit pas le libellé du virement et ne reconnaît pas un paiement fait en plusieurs fois. Rien n'est validé sans la confirmation de l'utilisateur.

3.8 Les simulations de rentabilité

Le calcul de rentabilité, sur le site public comme dans l'espace Propriétaire, est une simulation sur les chiffres saisis : prix, travaux, loyer, charges, crédit. Il ne connaît ni le bien, ni son marché, ni la situation de la personne ; il n'estime ni le prix d'un bien, ni le loyer qu'il peut obtenir, ni la capacité d'emprunt, et ne dit pas si un projet est bon. Ce n'est ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, ni une offre de crédit.

Les définitions retenues sont écrites à l'écran. Le rendement brut rapporte le loyer annuel hors charges, sans vacance, au coût total d'achat (prix, frais de notaire, travaux et autres frais) — et non au prix seul, qui donnerait un chiffre plus flatteur. Le rendement net retire la vacance et les charges du propriétaire, le cash-flow retire en plus la mensualité du crédit, capital compris. L'outil public ne calcule aucun impôt : son cash-flow est avant impôt.

Ce que la personne ne saisit pas est remplacé par une hypothèse affichée :

• frais de notaire : 8 % du prix dans l'ancien, où les droits de mutation atteignent 6,31 % dans la plupart des départements depuis le 1er avril 2025, et 2,5 % dans le neuf ; le montant exact figure sur le décompte du notaire ;
• vacance locative : un mois sans loyer par an ;
• assurance emprunteur : 0,30 % par an du capital emprunté ;
• crédit : prêt amortissable à taux fixe et à mensualité constante, sans frais de dossier ni de garantie sauf s'ils sont saisis.

Une simulation vaut ce que valent ses hypothèses : un loyer surestimé ou une charge oubliée fausse tout ce qui en découle.

4. Ce que le Service ne fait pas

Sans préjudice de ce que décrivent les conditions générales, le Service :

• n'encaisse jamais d'argent pour le compte d'un tiers : ni loyer, ni dépôt de garantie, ni charges, ni honoraires, ni règlement d'artisan ;
• ne se connecte à aucune banque ni à aucun organisme de crédit, et n'importe aucun relevé ;
• n'importe pas de patrimoine depuis un tableur ou un autre logiciel ;
• ne calcule ni la valeur d'un bien, ni sa plus-value ; le rendement qu'il calcule est celui d'une simulation, sur les chiffres saisis (§ 3.8) ;
• ne gère pas de copropriété (assemblées générales, appels de fonds, répartition des charges) ;
• n'est pas une comptabilité d'entreprise (ni plan comptable, ni bilan, ni compte de résultat) ;
• ne recommande, ne met en concurrence ni ne paie aucun artisan, et ne suit pas de chantier ;
• ne déclare pas un sinistre à un assureur et n'échange pas avec lui ;
• ne compare pas d'offres de contrats ;
• ne lit aucun objet connecté, aucun compteur, aucune facture ;
• ne fait pas de visite sur place : l'intervention d'une personne mandatée relève des prestations complémentaires, commandées et facturées à l'acte ;
• ne prévient jamais de lui-même un locataire ou un tiers, et n'exécute aucun automatisme que l'utilisateur n'a pas activé.

5. L'assistant et l'intelligence artificielle

Les réponses de l'assistant fondé sur l'intelligence artificielle sont indicatives : elles peuvent être inexactes ou incomplètes, ne constituent ni un conseil ni un engagement de l'Éditeur, et doivent être vérifiées avant tout usage. L'assistant qui répond sur WhatsApp dit qu'il est une intelligence artificielle, ne connaît que ce que publie le site, et transmet à l'équipe ce qu'il ne sait pas.