Vendre un logement loué : vente occupée, congé pour vendre et droit de préemption

Vendre occupé ou vendre libre : deux chemins

Un bailleur qui veut vendre un logement loué a deux possibilités, et elles n'obéissent pas au même calendrier.

• Vendre le logement occupé, à tout moment, sans rien demander au locataire : le bail continue avec l'acquéreur.
• Vendre le logement libre, en donnant au locataire un congé pour vendre, qui ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail et qui, pour un logement vide, lui ouvre un droit de priorité pour acheter.

Le choix dépend du prix espéré, de la date d'échéance du bail et de la situation du locataire. Ce guide décrit les règles de chacun des deux chemins ; le notaire chargé de la vente reste l'interlocuteur à consulter avant de signer quoi que ce soit.

Vendre le logement occupé

Le bailleur peut mettre en vente un logement loué, vide ou meublé, sans en informer le locataire ni lui donner congé. Le locataire peut se porter acheteur, mais il n'est pas prioritaire : sauf cas particuliers, comme la vente de tout un immeuble, il n'a pas de droit de préemption dans ce cas.

Une fois la vente signée :

• le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire, qui doit communiquer ses coordonnées au locataire ;
• c'est le nouveau propriétaire qui restituera le dépôt de garantie au départ du locataire ;
• l'engagement de la caution du locataire demeure, sauf clause contraire de l'acte de cautionnement.

L'acquéreur d'un logement occupé ne peut pas le récupérer aussitôt. S'il veut le vendre à son tour et que le bail en cours prend fin moins de trois ans après son achat, il ne peut donner congé que pour la fin de la première reconduction ou du premier renouvellement. S'il veut l'habiter et que le bail prend fin moins de deux ans après l'achat, son congé ne prend effet que deux ans après la signature de l'acte. Ces délais comptent pour l'acquéreur : mieux vaut les mettre sur la table dès les premières visites.

Vendre libre : le congé pour vendre

Le congé pour vendre ne se donne que pour l'échéance du bail, jamais en cours de bail.

Le délai. Pour un logement vide, le locataire doit recevoir la lettre de congé au moins six mois avant l'échéance ; pour un meublé, au moins trois mois avant. Un congé reçu trop tôt reste valable mais ne fait courir le préavis qu'à la date où il aurait dû être donné.

La forme. Lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le congé s'adresse à tous les signataires du bail, et aux deux époux ou partenaires de Pacs dans les cas où la loi le prévoit.

Le contenu, pour un logement vide. La lettre doit indiquer :

• le motif du congé : la vente ;
• le prix et les conditions de la vente, pour le logement et ses éventuelles annexes louées (parking, cave) ;
• une description précise du logement (la superficie n'est pas obligatoire) ;
• le texte des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui décrivent l'offre de vente au locataire.

Elle est accompagnée de la notice d'information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire, fixée par arrêté. Une mention manquante, une lettre simple ou un préavis trop court suffisent à rendre le congé contestable.

Le droit de préemption du locataire

Pour un logement vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire, au prix et aux conditions indiqués. Il est prioritaire sur tout autre acheteur. S'il y a plusieurs locataires, chacun dispose de ce droit. Il ne s'applique pas lorsque l'acheteur est un parent du bailleur jusqu'au troisième degré inclus qui s'engage à occuper le logement comme résidence principale pendant au moins deux ans après la fin du préavis. En meublé, le locataire n'a pas de droit de préemption.

L'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Pour l'accepter, le locataire répond par lettre recommandée et précise s'il recourt à un prêt. Il dispose ensuite de deux mois pour signer l'acte de vente, quatre mois s'il emprunte, et le préavis est prolongé d'autant. S'il accepte, toute promesse signée entre-temps avec un autre acheteur tombe. Il ne paie pas de commission d'agence.

Exemple. Le bail d'un logement vide arrive à échéance le 30 septembre 2027. Le locataire doit recevoir le congé au plus tard le 30 mars 2027. L'offre de vente lui reste ouverte jusqu'au 30 mai 2027. S'il l'accepte le 20 mai en annonçant un prêt, la vente doit être signée dans les quatre mois qui suivent sa réponse.

Le silence, un refus ou une contre-proposition que le bailleur refuse valent refus de l'offre : le locataire doit alors partir au plus tard à l'échéance. Il peut partir plus tôt, en ne payant le loyer que jusqu'à la remise des clés. Si le bailleur décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux que ceux de l'offre, il doit en informer le locataire ; à défaut, le congé peut être contesté.

Les locataires protégés

Dans certaines situations, le bailleur ne peut pas donner congé : le bail se renouvelle automatiquement. C'est le cas notamment :

• d'un locataire de plus de 65 ans à l'échéance du bail, dont les ressources des douze derniers mois sont sous certains plafonds ;
• d'un locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans, lorsque les ressources du foyer sont sous ces mêmes plafonds ;
• d'un locataire qui perçoit l'allocation de présence parentale, sous conditions de ressources.

Les plafonds dépendent du nombre de personnes et du lieu : à la date de cette page, 26 920 € par an pour une personne seule à Paris et dans les communes limitrophes, 23 403 € hors Île-de-France. Le tableau complet est sur service-public.gouv.fr.

La protection tombe si le bailleur propose, pendant le préavis, un relogement adapté aux besoins et aux possibilités du locataire, à proximité — dans le même arrondissement ou un arrondissement limitrophe, le même canton ou un canton voisin, ou sinon dans un rayon de cinq kilomètres. Pour les deux premiers cas, elle tombe aussi si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources sous les mêmes plafonds.

Ce qu'un congé frauduleux coûte

Un congé pour vendre qui n'en est pas un — par exemple un prix fixé très haut pour décourager le locataire d'acheter — expose le bailleur à une amende pénale de 6 000 €, 30 000 € pour une personne morale, et à des dommages et intérêts envers le locataire.

Ce qu'il faut en retenir

Vendre occupé se fait à tout moment, mais l'acquéreur hérite du bail et de ses délais. Vendre libre suppose un congé reçu six mois avant l'échéance (trois en meublé), rédigé au mot près, qui offre d'abord le logement au locataire d'un logement vide. Avant d'envoyer le congé, faites-le relire par votre notaire ou l'ADIL ; faites-le délivrer par un commissaire de justice si la date de réception risque d'être discutée.