Diagnostics obligatoires en location : la liste, les durées, le calendrier du DPE

Le dossier de diagnostic technique, annexé au bail

Les diagnostics ne s'envoient pas après coup : ils constituent le dossier de diagnostic technique, remis au locataire à la signature du bail et annexé au contrat. Un dossier incomplet engage la responsabilité du bailleur, et prive certaines clauses de leur effet.

Deux points d'attention souvent manqués :

• l'état des risques a une validité de six mois. C'est le diagnostic qui se périme en cours d'année, et celui qu'on oublie de refaire pour une relocation intervenue huit mois après la précédente ;
• le diagnostic amiante n'est pas obligatoire en location au sens strict : c'est le dossier amiante des parties privatives qui doit être tenu à disposition du locataire, sur demande. En pratique, on le joint.

Le coût complet d'un dossier de diagnostic technique, pour un logement ancien, se situe couramment entre 200 et 400 € selon le nombre de diagnostics et la région. Il se renouvelle par éléments, pas d'un bloc : un DPE de dix ans couvre trois baux successifs, un état des risques ne couvre que six mois.

Le DPE : ce qui a changé, et ce qui vient

Depuis la réforme de 2021, le DPE est opposable : le locataire peut s'en prévaloir contre le bailleur, ce qui n'était pas le cas auparavant. Il classe le logement de A à G sur la base des caractéristiques du bâtiment, et non plus des factures de l'occupant.

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 en a fait un critère de décence, avec un calendrier progressif d'interdiction de mise en location :

Ces échéances concernent les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites : un bail en cours n'est pas interrompu par le passage d'une échéance, mais il ne pourra pas être renouvelé en l'état.

S'y ajoute une règle indépendante du calendrier, en vigueur depuis le 24 août 2022 : le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni par révision annuelle, ni au renouvellement, ni lors d'une relocation.

Ce calendrier a fait l'objet de discussions parlementaires répétées depuis son adoption. Les dates ci-dessus sont celles en vigueur à la date de vérification de ce guide ; sur un sujet qui bouge, la source officielle prime toujours sur un article — y compris celui-ci.

Un logement non décent : les conséquences réelles

Louer un logement qui ne satisfait pas aux critères de décence n'entraîne pas d'amende automatique. Les conséquences sont contractuelles, et elles sont lourdes :

• le locataire peut saisir le juge pour exiger la réalisation des travaux, avec astreinte ;
• le juge peut réduire le loyer, voire le suspendre jusqu'à mise en conformité ;
• les aides au logement peuvent être conservées par l'organisme payeur et non versées au bailleur ;
• en copropriété, l'impossibilité de louer se combine avec des décisions de travaux qui échappent au propriétaire isolé.

Organiser le suivi

Le vrai sujet n'est pas de faire faire les diagnostics : c'est de savoir lequel expire quand. Trois habitudes suffisent :

1. Noter la date de péremption de chaque diagnostic, pas sa date de réalisation. C'est la seule qui serve.
2. Vérifier l'état des risques à chaque changement de locataire, systématiquement : six mois de validité signifie qu'il est presque toujours à refaire.
3. Anticiper le DPE de douze mois. Un logement classé F aujourd'hui, à louer en 2028, suppose des travaux — et les travaux supposent des devis, un calendrier, parfois une décision de copropriété.

Ce qu'il faut en retenir

Les diagnostics sont la partie la plus prévisible de la gestion locative : chaque pièce a une durée connue, écrite dessus. Et c'est pourtant la source la plus fréquente de mauvaise surprise, parce qu'une date d'expiration ne se rappelle pas d'elle-même et qu'elle tombe toujours la semaine où il faut signer un bail.

Le calendrier du DPE ajoute une contrainte d'une autre nature : celle-là ne se règle pas en rappelant un diagnostiqueur, elle se prépare des années à l'avance.