Congé du locataire et congé du bailleur : délais, formes et motifs

Deux congés qui n'obéissent pas aux mêmes règles

Le bail d'habitation n'est pas symétrique. Le locataire peut partir quand il veut, à condition de respecter un préavis. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, pour l'un des trois motifs que la loi admet, et en prévenant longtemps à l'avance. Confondre les deux régimes est la source de la plupart des congés nuls.

Dans les deux cas, le congé est un acte formel : il ne se donne ni par téléphone, ni par SMS, ni par un simple courriel. Trois voies seulement : la lettre recommandée avec avis de réception, l'acte de commissaire de justice, ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour où le destinataire reçoit le congé, pas du jour où il est envoyé.

Le congé du locataire : un ou trois mois

Pour un logement loué vide, le préavis est de trois mois. Il est ramené à un mois dans les cas suivants, que le locataire doit indiquer et justifier dans sa lettre :

• le logement est situé en zone tendue ;
• mutation professionnelle, perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
• état de santé justifiant un changement de domicile, attesté par un certificat médical ;
• bénéficiaire du RSA ou de l'allocation aux adultes handicapés ;
• attribution d'un logement social.

Pour un logement loué meublé, le préavis est toujours d'un mois, sans motif à fournir.

Le locataire reste redevable du loyer et des charges pendant tout le préavis, même s'il a rendu les clés avant — sauf si le bailleur a relogé quelqu'un entre-temps, avec son accord. Il n'a pas de motif à donner pour un préavis de trois mois : le congé est un droit, pas une demande.

Le congé du bailleur : six mois, à l'échéance, pour trois motifs

Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à son terme — trois ans pour un logement vide loué par un particulier, un an pour un meublé — et doit prévenir six mois avant l'échéance pour un logement vide, trois mois avant pour un meublé. Un congé qui arrive trop tard n'est pas nul, mais il ne prend effet qu'à l'échéance suivante, et le bail se renouvelle entre-temps.

Trois motifs seulement, et le congé doit dire lequel :

1. La reprise pour habiter, par le bailleur lui-même ou un proche limitativement défini (conjoint, partenaire, concubin depuis au moins un an, ascendants, descendants, et ceux du conjoint ou partenaire). Le congé indique le nom et l'adresse du bénéficiaire et le lien avec le bailleur.
2. La vente du logement. Le congé vaut alors offre de vente au locataire, au prix et aux conditions indiqués : il dispose de deux mois pour l'accepter. S'il refuse et que le bailleur vend ensuite moins cher, une nouvelle offre lui est due.
3. Un motif légitime et sérieux — le plus souvent des manquements du locataire : impayés répétés, troubles de voisinage, défaut d'assurance.

Une notice d'information sur les droits et obligations des parties doit être jointe au congé pour reprise ou pour vente. Son absence est une cause de nullité.

Le locataire âgé, et les autres protections

Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds du logement social, sauf à lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité. La protection tombe si le bailleur lui-même a plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont sous les mêmes plafonds.

Deux autres bornes valent d'être connues. Un bailleur qui achète un logement occupé ne peut pas donner congé pour vente avant la fin du bail en cours, ni congé pour reprise avant deux ans de détention si l'échéance tombe plus tôt. Et un congé donné de mauvaise foi — reprise qui n'a jamais lieu, vente qui ne se fait pas — expose le bailleur à une amende et à des dommages et intérêts.

Le préavis, puis la sortie

Le congé règle la date de fin du bail ; il ne règle pas la sortie elle-même. Trois choses se préparent pendant le préavis :

• la date de l'état des lieux de sortie, fixée d'un commun accord, de préférence le jour de la remise des clés ;
• la régularisation des charges, si le bail prévoit des provisions : le bailleur peut conserver une part du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté des comptes de l'immeuble, plafonnée à 20 % du dépôt ;
• la restitution du dépôt de garantie, dans le mois ou les deux mois qui suivent la remise des clés selon l'état des lieux.

Le congé du bailleur pour vente ou reprise n'oblige pas le locataire à rester jusqu'au bout : il peut partir à tout moment pendant le préavis, sans payer les mois restants, s'il en informe le bailleur.

Ce qu'il faut en retenir

Le locataire donne congé quand il veut, avec un mois ou trois de préavis selon le logement et sa situation. Le bailleur ne le peut qu'à l'échéance, six mois avant, pour habiter, vendre ou pour un motif sérieux, et avec une notice jointe. Dans les deux sens, la forme fait la validité : recommandé, commissaire de justice ou remise en main propre, jamais autre chose.