Le montant : un mois, ou deux
Le plafond dépend du type de location, et il se calcule sur le loyer en principal — c'est-à-dire hors charges.
| Type de location | Plafond du dépôt de garantie |
|---|---|
| Logement loué vide | 1 mois de loyer hors charges |
| Logement loué meublé | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Aucun dépôt de garantie n'est possible |
Le montant est figé pour toute la durée du bail : il ne se réévalue pas quand le loyer est révisé, et il ne se complète pas en cours de route. Une clause qui prévoirait l'inverse serait sans effet.
Autre règle souvent ignorée : si le loyer est payé d'avance pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, sauf si le locataire demande lui-même à payer ainsi.
Le dépôt de garantie n'est pas une avance sur loyer. Un locataire qui annonce qu'il ne paiera pas son dernier mois « puisque vous avez la caution » est en impayé, et le bailleur reste fondé à réclamer ce loyer — puis à restituer le dépôt selon les règles ci-dessous.
Le délai de restitution : un mois, ou deux
C'est l'état des lieux de sortie qui décide, et lui seul. Le délai court à compter de la remise des clés — celle-ci est donc à dater précisément, par écrit, y compris lorsqu'elle se fait par voie postale.
- État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée : un mois. Aucune dégradation relevée, rien à retenir hors régularisation éventuelle.
- État des lieux de sortie différent de celui d'entrée : deux mois. Le bailleur a des retenues à justifier, et ce délai est celui dont il dispose pour les établir.
En cas de retard, la sanction est automatique : le solde dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard commencé. Elle ne suppose ni mise en demeure, ni préjudice démontré. Sur un loyer de 780 €, deux mois de retard représentent 156 € de pénalité — souvent davantage que ce que la retenue contestée devait rapporter.
Ce qu'on peut retenir, et comment le justifier
Trois catégories de retenues sont admises, et chacune suppose une preuve.
Les loyers et charges impayés. La preuve est le relevé des paiements. C'est la retenue la plus simple, et la seule qui ne dépende pas de l'état des lieux.
Les dégradations imputables au locataire. La preuve est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, accompagnée d'un devis ou d'une facture. Un montant annoncé sans pièce se conteste et tombe. Et la règle centrale : ce qui n'a pas été décrit à l'entrée ne peut pas être reproché à la sortie — un état des lieux d'entrée expédié en trois lignes prive le bailleur de toute retenue.
La vétusté ne se retient pas. L'usure normale liée au temps et à un usage conforme est à la charge du propriétaire. Une moquette de douze ans, une peinture défraîchie, un joint de robinet : ce sont des frais de propriétaire. La pratique est d'appliquer une grille de vétusté — un abattement par année d'ancienneté sur chaque élément — et de l'annexer au bail pour qu'elle soit opposable.
Le cas de la copropriété
Lorsque le logement est en copropriété, le bailleur peut conserver une provision dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes, pour couvrir la part de charges non encore régularisée. Cette provision est plafonnée à 20 % du dépôt de garantie, et le solde doit être restitué dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes.
Le décompte, pièce maîtresse
Le bailleur qui retient quelque chose doit remettre au locataire un décompte écrit, poste par poste, accompagné des justificatifs. Sans ce document, la retenue est indéfendable, quel que soit le bien-fondé du reproche.
Un décompte utilisable tient en quatre colonnes :
- le poste (loyer de juin, remplacement du mitigeur, remise en état du mur du séjour) ;
- le montant réclamé ;
- la pièce jointe correspondante (relevé, devis, facture, photo de l'état des lieux) ;
- l'abattement de vétusté appliqué, le cas échéant.
Ce document sert deux fois : il désamorce la plupart des contestations, et il constitue le dossier si l'affaire va plus loin.
En cas de désaccord
Le parcours est gradué, et il vaut mieux le suivre dans l'ordre :
- Lettre recommandée du locataire réclamant la somme, avec accusé de réception.
- Commission départementale de conciliation, gratuite, saisie par l'une ou l'autre partie. Elle est compétente sur les litiges de dépôt de garantie et règle une grande partie des dossiers.
- Juge des contentieux de la protection, compétent quel que soit le montant en matière de baux d'habitation.
L'ADIL du département renseigne gratuitement les deux parties, et son avis a souvent plus d'effet qu'un échange de courriers.
Ce qu'il faut en retenir
Le dépôt de garantie est la première cause de litige en fin de bail, et presque toujours pour la même raison : un état des lieux d'entrée trop léger, ou un décompte de sortie sans justificatif. Les deux se préparent des mois à l'avance — le premier au jour de la remise des clés, le second en gardant devis et factures au fur et à mesure.
Le délai, lui, ne se négocie pas. Un mois, ou deux, à compter de la remise des clés — et 10 % de pénalité par mois commencé ensuite.
Les sources
Chaque règle citée plus haut vient de l'un de ces textes. Ils font foi, pas cette page.