Zone tendue : préavis d'un mois, loyers encadrés et taxe sur les logements vacants

Ce que « zone tendue » veut dire pour un bailleur

Une commune est en zone tendue quand l'offre de logements y suit mal la demande : les prix, les loyers et la dynamique de la population y sont pris en compte. La liste n'est pas une impression de marché, c'est un décret — le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié depuis, dont le dernier en date est le décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Elle bouge : pour certaines communes, un bail signé, reconduit ou renouvelé depuis le 24 décembre 2025 n'est plus en zone tendue.

La conséquence pratique est simple : la même commune peut être en zone tendue pour un bail et ne plus l'être pour le suivant. Avant de rédiger un bail ou de répondre à un congé, le bon réflexe est le simulateur officiel de service-public.gouv.fr (« Savoir si un logement est situé en zone tendue »), qui demande la commune et la date du bail. Aucune liste recopiée sur un blog ne remplace cette vérification.

Pour le bailleur, la zone tendue change trois choses : le préavis de son locataire, le loyer qu'il peut demander au locataire suivant, et l'impôt qu'il paie si le logement reste vide.

Le préavis du locataire tombe à un mois

Pour un logement loué vide, le locataire qui donne congé doit en principe un préavis de trois mois. En zone tendue, ce préavis est ramené à un mois, à une condition de forme : sa lettre de congé doit indiquer l'adresse du logement et le fait qu'il bénéficie du préavis réduit. S'il ne le précise pas, le préavis de trois mois s'applique.

Pour un logement loué meublé, rien ne change : le préavis du locataire est toujours d'un mois, zone tendue ou non.

Le congé se donne par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement ; un simple courriel ne vaut pas congé. Le délai court à partir du jour où le bailleur reçoit la lettre, pas du jour où elle part. Un mois, c'est court pour trouver le locataire suivant : c'est la première raison de savoir, dès la signature du bail, si le logement est concerné.

Le loyer du locataire suivant : une hausse encadrée

Dans la plupart des communes en zone tendue, le loyer n'est pas plafonné, mais son évolution l'est lorsque le locataire change. La règle est reconduite d'année en année par décret ; le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 la prolonge pour les baux conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, en location vide comme en meublé.

Le principe : le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, qui doit d'ailleurs figurer dans le bail. Si ce loyer n'a pas été révisé au cours des douze derniers mois, il peut être augmenté de la variation annuelle de l'indice de référence des loyers.

Trois exceptions permettent d'aller plus loin :

• des travaux d'amélioration ou de mise en conformité d'au moins la moitié de la dernière année de loyer : le loyer annuel peut augmenter de 15 % du coût des travaux TTC ;
• des travaux d'amélioration d'au moins une année de loyer, réalisés depuis moins de six mois : le loyer se fixe librement ;
• un loyer manifestement sous-évalué par rapport aux logements comparables du voisinage : la hausse est limitée à la moitié de l'écart.

Le loyer se fixe aussi librement à la première mise en location, et lorsque le logement est resté inoccupé plus de dix-huit mois.

Exemple. Un deux-pièces était loué 800 € par mois, soit 9 600 € par an. Le bailleur a fait refaire la salle d'eau pour 6 000 € TTC, plus que la moitié d'une année de loyer (4 800 €). Le loyer annuel peut augmenter de 15 % × 6 000 € = 900 €, soit 75 € par mois : 875 € pour le locataire suivant.

Une limite ne souffre aucune exception : pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser celui du locataire précédent — ni travaux, ni sous-évaluation, ni vacance ne permettent de l'augmenter.

Dans une poignée de grandes villes, un second mécanisme s'ajoute : le niveau du loyer y est plafonné par des loyers de référence. C'est l'encadrement des loyers proprement dit, qui a son propre guide.

La taxe sur les logements vacants

Un logement non meublé, vacant depuis au moins un an au 1er janvier, dans une commune soumise à la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), est taxé : 17 % de la valeur locative la première année d'imposition, 34 % les années suivantes. Le zonage de cette taxe n'est pas exactement celui du préavis : il comprend aussi des communes où les résidences secondaires sont nombreuses, et il a son propre simulateur sur service-public.gouv.fr.

La taxe n'est pas due, notamment, lorsque :

• la vacance ne dépend pas de la volonté du propriétaire — un logement mis en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur ;
• le logement a été occupé plus de 90 jours de suite au cours d'une année ;
• il faut des travaux importants pour le rendre habitable, dont le montant dépasse en pratique 25 % de la valeur du logement.

Elle suppose que l'administration connaisse la situation du logement : tout propriétaire doit déclarer l'occupation ou la vacance de ses locaux d'habitation sur impots.gouv.fr, avant le 1er juillet en cas de changement, sous peine d'une amende de 150 € par local.

Ce qui change en 2027. La loi de finances pour 2026 fusionne la TLV et la taxe d'habitation sur les logements vacants en une seule taxe sur la vacance des locaux d'habitation, à compter des impositions de 2027. En zone tendue, elle s'appliquera de plein droit dès un an de vacance, aux mêmes taux de 17 % puis 34 % ; une commune pourra les relever par délibération, sans dépasser 30 % puis 60 %. La liste des communes concernées est fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026.

Ce qu'il faut en retenir

La zone tendue se vérifie commune par commune et bail par bail, sur le simulateur de service-public, jamais de mémoire. Elle donne au locataire d'un logement vide un préavis d'un mois, elle limite la hausse du loyer entre deux locataires jusqu'au 31 juillet 2027 au moins, et elle fait payer un logement laissé vide plus d'un an. En cas de doute sur un cas particulier — travaux, loyer sous-évalué, vacance contestée —, l'ADIL de votre département répond gratuitement.