Logement décent : les critères, la surface minimale et le calendrier du DPE

Cinq critères, une obligation du bailleur

Tout logement loué comme résidence principale — vide, meublé ou en bail mobilité — doit être décent. La règle vient de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et son contenu du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Service-public.gouv.fr la résume en cinq critères :

1. une surface minimale ;
2. une performance énergétique minimale ;
3. l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;
4. l'absence d'animaux nuisibles et de parasites ;
5. la présence de certains équipements.

Le bailleur doit remettre un logement décent, et le locataire peut en demander la mise en conformité en cours de bail. Un logement meublé doit, en plus, contenir le mobilier minimal fixé par un décret à part.

La surface minimale

Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :

• soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m ;
• soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

Le règlement sanitaire départemental peut être plus exigeant ; la mairie le communique. Et un local situé en sous-sol ne peut pas être proposé à la location.

En colocation à baux séparés, chaque chambre doit faire au moins 9 m² et 20 m³, sans compter les pièces communes.

Sécurité, santé, équipements

Le logement doit notamment :

• assurer le clos et le couvert : gros œuvre, toiture et menuiseries protègent de l'eau ;
• être protégé contre les infiltrations d'air parasites, cheminées munies de trappes ;
• avoir des garde-corps et dispositifs de retenue en état ;
• avoir des réseaux d'électricité et de gaz, des équipements de chauffage et d'eau chaude conformes aux normes de sécurité et en bon état ;
• permettre une aération suffisante et l'évacuation de l'humidité ;
• offrir à chaque pièce principale un éclairement naturel et un ouvrant sur l'extérieur.

Il doit comporter : une installation de chauffage adaptée, l'eau potable avec une pression suffisante, l'évacuation des eaux usées avec siphons, une cuisine ou un coin cuisine avec évier alimenté en eau chaude et froide, une installation sanitaire intérieure — un WC séparé de la cuisine et de la pièce des repas, une douche ou une baignoire —, et un réseau électrique qui éclaire toutes les pièces.

Un logement frappé d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité n'est jamais décent.

Le calendrier de la décence énergétique

C'est le critère qui bouge. Depuis la loi Climat et résilience, il se lit sur l'étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE), et il se resserre par paliers.

En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : classes A à F à partir de 2028, A à E à partir de 2031.

Ce que « nouveau bail » veut dire

La règle ne s'applique pas d'un coup à tous les baux en cours. Selon la lecture du ministère du Logement, que reprend l'ANIL, elle vise le bail nouvellement signé, mais aussi le bail qui se renouvelle ou se reconduit tacitement. Autrement dit, l'exigence rattrape chaque bail à sa prochaine échéance.

Exemple. Un appartement classé F, loué vide depuis le 1er juin 2025 pour trois ans. À la reconduction tacite du 1er juin 2028, la classe F n'est plus admise : le logement n'est plus décent au sens énergétique, alors que rien n'a changé dans le bail. Les travaux se préparent donc avant l'échéance, pas après.

Le gel des loyers, déjà en vigueur

Indépendamment de la décence, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être révisé lorsque le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole — depuis le 1er juillet 2024 outre-mer.

Le DPE a changé de calcul en 2026

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Un logement chauffé à l'électricité peut y gagner une classe. Les DPE réalisés avant restent valables, et peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur le site de l'ADEME si l'étiquette s'améliore. Service-public.gouv.fr annonce une nouvelle baisse, à 1,7, à partir du 1er janvier 2027.

Ce qui se passe quand le logement n'est pas décent

Le bail reste valable : la non-décence ne l'annule pas. Mais le locataire dispose d'un recours précis.

1. Il signale les défauts au bailleur, de préférence par lettre recommandée, et peut les déclarer sur le service Signal Logement dans les départements où il existe.
2. Il met en demeure le bailleur de faire les travaux. Un courrier de la caisse d'allocations familiales qui rappelle l'obligation de mise en conformité vaut mise en demeure.
3. Deux mois plus tard, sans réponse ou en cas de désaccord, il peut saisir le juge des contentieux de la protection, après une conciliation facultative et gratuite.

Le juge peut alors fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement, et accorder des dommages et intérêts. La caisse d'allocations familiales peut conserver l'aide au logement tant que les travaux ne sont pas faits.

Le locataire, lui, ne doit jamais cesser de payer son loyer de sa propre initiative : service-public.gouv.fr le rappelle en premier.

Le juge ne peut pas imposer des travaux de performance énergétique qui mettraient le bâti en danger, attesté par un architecte, ou qui ont été refusés par l'autorité d'urbanisme ou du patrimoine ; c'est au bailleur d'en apporter la preuve.

En pratique

• Vérifier la classe DPE de chaque logement et la date de la prochaine échéance de chaque bail : c'est leur croisement qui dit quand l'obligation tombe.
• Programmer les travaux avant cette échéance, en tenant compte des délais d'une copropriété, qui vote les travaux des parties communes en assemblée générale.
• Refaire ou mettre à jour le DPE d'un logement chauffé à l'électricité : la nouvelle méthode peut changer sa classe.

L'ADIL de votre département répond gratuitement aux questions de décence, du bailleur comme du locataire.