Travaux dans un logement loué : qui décide, qui paie, quelles garanties

Deux régimes, et la frontière entre les deux

Dans un logement loué, chaque intervention relève de l'un de deux régimes, et c'est cette frontière qui règle presque tout : qui décide, qui paie, qui garde la facture.

D'un côté, l'entretien courant et les menues réparations : ils sont à la charge du locataire, et la liste en est fixée par décret (joints, robinets, petites pièces de plomberie, peinture d'un raccord, entretien annuel de la chaudière). De l'autre, les travaux au sens propre : remise en état due à la vétusté, mise aux normes, remplacement d'un équipement en fin de vie, amélioration. Ils reviennent au propriétaire, qui doit livrer et maintenir un logement décent et en bon état de réparations.

Le critère n'est pas le montant, mais la nature : un mitigeur changé parce qu'il fuit après vingt ans est un travail de propriétaire, le même mitigeur cassé par un choc est une réparation locative. Le guide sur l'entretien détaille cette répartition ; celui-ci traite de ce qui se passe une fois qu'il s'agit bien de travaux.

Pendant le bail : ce que le bailleur peut imposer, et ce qu'il doit

Le locataire ne peut pas s'opposer aux travaux que la loi range dans trois catégories : les réparations urgentes, les travaux d'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble, et les travaux de performance énergétique ou de mise en conformité avec les critères de décence. Le bailleur doit l'en informer par écrit avant le début du chantier, en précisant la nature des travaux et leurs modalités.

En contrepartie, deux protections jouent pour l'occupant :

• si les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé ;
• les travaux ne peuvent pas avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord ; et s'ils rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail.

Tout ce qui n'entre pas dans ces catégories — refaire une cuisine pour le plaisir, abattre une cloison — suppose l'accord du locataire, ou attend son départ.

Le devis, avant tout engagement

Un travail commandé sans devis écrit est un travail dont le prix se discute après coup, au pire moment. Le devis n'est obligatoire qu'au-delà de certains montants et pour certaines prestations, mais le réflexe vaut pour tout : il fixe ce qui est fait, avec quoi, pour combien et sous quel délai.

Trois lignes à vérifier avant de signer :

1. L'identité de l'entreprise — raison sociale, SIRET, adresse. C'est elle qu'on retrouvera pour une garantie, et un artisan sans immatriculation n'en offre aucune.
2. L'assurance décennale, pour tout travail qui touche au bâti (toiture, structure, étanchéité, réseaux encastrés). L'attestation se demande avant le chantier ; après, il est trop tard pour découvrir qu'elle n'existe pas.
3. La date de fin et les conditions de paiement — un acompte raisonnable, le solde à la réception. Payer tout d'avance retire le seul levier dont on dispose sur la qualité de la fin de chantier.

Un devis signé vaut contrat. Toute modification en cours de route se fait par avenant écrit, même d'une ligne.

La réception, et les trois garanties qu'elle déclenche

La réception est le moment où le maître d'ouvrage — le propriétaire — constate l'achèvement des travaux, avec ou sans réserves. C'est un acte, pas une formalité : c'est de sa date que partent les garanties légales, et c'est le procès-verbal de réception qui fixe les défauts déjà visibles.

Pour faire jouer la garantie de parfait achèvement, on écrit à l'entreprise en recommandé, en décrivant le désordre et en fixant un délai. Si rien ne bouge, l'action en justice doit être engagée avant la fin de l'année qui suit la réception. Passé ce délai, il reste le bon fonctionnement et la décennale, chacune dans son champ.

Un chantier sans procès-verbal de réception n'est pas sans garanties — la réception peut être tacite, par la prise de possession et le paiement —, mais la date de départ devient discutable, et c'est précisément ce qu'on veut éviter.

Les factures, et ce qu'elles valent encore dans dix ans

La facture acquittée est la pièce qui sert à trois choses, à trois moments différents.

Au moment de déclarer. Sous le régime réel, les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration d'un logement loué vide sont déductibles des revenus fonciers ; les travaux de construction ou d'agrandissement ne le sont pas. La facture fait la preuve de la nature et du montant de la dépense, et l'administration peut la demander pendant trois ans.

Au moment d'un sinistre. L'assureur, ou l'entreprise mise en cause au titre d'une garantie, demandera la facture et la date de réception. Sans elles, la discussion sur le point de départ de la garantie recommence de zéro.

Au moment de vendre. L'acquéreur, et parfois le notaire, demandent l'historique des travaux — surtout ceux qui touchent au bâti, encore couverts par la décennale. Un dossier de factures classées par logement se transmet ; une boîte à chaussures ne se transmet pas.

Ce qu'il faut en retenir

Travaux ou réparation locative : c'est la première question, et elle décide qui paie. Ensuite, trois documents font tout le reste — le devis signé avant, le procès-verbal de réception pendant, la facture acquittée après. Ils ne prennent que quelques minutes à demander, et ce sont eux qu'on cherche des années plus tard, le jour où quelque chose ne va plus.