Déclarer ses revenus locatifs : micro-foncier, réel, micro-BIC et amortissement

Deux familles de revenus, deux formulaires

Tout commence par une distinction que la déclaration en ligne ne fait pas à votre place : un logement loué vide produit des revenus fonciers ; un logement loué meublé produit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les deux ne se déclarent ni au même endroit, ni selon les mêmes règles, et un même propriétaire peut avoir les deux.

Dans chaque famille, un régime simplifié — dit « micro » — s'applique de plein droit sous un seuil de recettes, avec un abattement forfaitaire ; au-dessus, ou sur option, c'est le régime réel, où l'on déduit les charges réellement payées. Le choix n'est pas anodin : l'option pour le réel engage pour plusieurs années.

Location vide : micro-foncier ou réel

Le micro-foncier s'applique automatiquement lorsque les loyers bruts annuels de l'ensemble de vos locations vides ne dépassent pas 15 000 €. Vous reportez le montant des loyers hors charges dans la déclaration principale, et l'administration applique un abattement de 30 % censé représenter vos charges. Aucun justificatif à joindre, rien d'autre à remplir. Le régime est exclu si vous bénéficiez de certains dispositifs particuliers.

Le régime réel s'applique au-delà de 15 000 €, ou sur option en dessous — option valable trois ans. Il suppose une déclaration annexe des revenus fonciers, où l'on détaille loyers et charges. Sont déductibles, entre autres :

• les intérêts d'emprunt et les frais liés au crédit (assurance emprunteur, frais de dossier) ;
• les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration — mais pas de construction, de reconstruction ni d'agrandissement ;
• la taxe foncière, hors part correspondant aux ordures ménagères refacturée au locataire ;
• les primes d'assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés) ;
• les frais de gestion : honoraires d'un mandataire, et un forfait de 20 € par logement pour les frais divers ;
• les charges de copropriété non récupérables sur le locataire.

Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur le revenu global de l'année dans la limite de 10 700 € — hors intérêts d'emprunt, qui ne s'imputent que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L'opération n'a de sens que si vous avez des charges réelles supérieures à 30 % des loyers : en dessous, le micro-foncier est plus avantageux et plus simple.

Location meublée : micro-BIC ou réel

Les loyers d'un meublé se déclarent comme des recettes commerciales, même pour un particulier qui ne loue qu'un studio.

Le micro-BIC s'applique lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour une location meublée classique, avec un abattement de 50 %. Les meublés de tourisme obéissent depuis peu à des seuils et à des abattements différents, moins favorables lorsqu'ils ne sont pas classés : à vérifier chaque année sur le site des impôts, la règle ayant changé récemment.

Le régime réel permet de déduire les charges réelles et, surtout, d'amortir le logement et le mobilier : une fraction de leur valeur vient chaque année réduire le résultat imposable, souvent jusqu'à l'annuler pendant plusieurs années. C'est ce qui rend le statut de loueur en meublé non professionnel attractif, au prix d'une comptabilité — un bilan, un compte de résultat, un tableau d'amortissement — que peu de propriétaires tiennent seuls.

Deux formalités propres au meublé : une déclaration de début d'activité dans les quinze jours de la première location, qui attribue un numéro SIRET, et la cotisation foncière des entreprises, due chaque année sauf exonérations.

Les prélèvements sociaux, et le calendrier

Dans les deux familles, le revenu net imposable s'ajoute à vos autres revenus et supporte le barème progressif de l'impôt, plus les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Un loyer net de 6 000 € dans une tranche à 30 % coûte donc 2 832 € : c'est ce chiffre, et non le loyer brut, qu'il faut avoir en tête quand on fixe un loyer ou qu'on arbitre un régime.

Le calendrier est celui de la déclaration annuelle, au printemps, pour les revenus de l'année précédente. Depuis le prélèvement à la source, les revenus locatifs donnent lieu à des acomptes prélevés chaque mois ou chaque trimestre sur votre compte, calculés sur la dernière déclaration ; un revenu qui augmente ou disparaît se signale dans votre espace en ligne pour ajuster les acomptes sans attendre.

Les pièces à garder, et combien de temps

L'administration peut demander les justificatifs pendant trois ans après l'année de déclaration — six ans dans certains cas. Il faut donc conserver, par logement et par année : les quittances ou le relevé des loyers encaissés, les appels et décomptes de charges de copropriété, les factures de travaux avec leur date de paiement, le tableau d'amortissement du prêt, l'avis de taxe foncière et les attestations d'assurance.

Le plus simple est de constituer ce dossier au fil de l'année plutôt qu'au moment de déclarer. Une facture retrouvée en mai pour des travaux payés en janvier de l'année précédente est une facture perdue.

Ce qu'il faut en retenir

Vide, c'est du foncier ; meublé, c'est du BIC. Sous 15 000 € de loyers vides, le micro-foncier et son abattement de 30 % s'appliquent sans rien faire ; au-dessus, ou si vos charges dépassent ce tiers, le réel se justifie. En meublé, l'amortissement du réel efface souvent l'impôt, mais suppose une comptabilité. Dans tous les cas, ce sont les justificatifs conservés qui font la déclaration, pas l'inverse.