Entretien d'un logement loué : ce qui revient au locataire, ce qui revient au propriétaire

La règle, et le texte qui la fixe

Le principe tient en une phrase : le locataire entretient, le propriétaire répare ce qui est usé. Le locataire prend en charge l'entretien courant du logement et de ses équipements, ainsi que les menues réparations ; le propriétaire prend en charge tout ce qui relève de la vétusté, d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure.

Ce qui rend la règle applicable, c'est qu'un décret en dresse la liste, pièce par pièce et équipement par équipement. Cette liste est indicative — un bail ne peut pas la contredire au détriment du locataire, mais un poste qui n'y figure pas se tranche par analogie. Deux repères suffisent dans la plupart des cas : une intervention peu coûteuse et régulière est de l'entretien ; une intervention rendue nécessaire par l'âge ou par un défaut de l'équipement est une réparation de propriétaire.

Ce que paie le locataire

Le décret énumère, entre autres :

• Plomberie : remplacement des joints, colliers et flexibles, débouchage des canalisations, entretien des robinets et des chasses d'eau, dégorgement des siphons.
• Chauffage et eau chaude : l'entretien annuel de la chaudière (fioul, gaz, bois, charbon, ou pompe à chaleur), par un professionnel qualifié, avec une attestation à conserver deux ans. Le bail peut prévoir que c'est le bailleur qui le fait faire ; à défaut, c'est le locataire.
• Électricité : remplacement des interrupteurs, prises, fusibles, ampoules et tubes.
• Ouvertures : graissage des gonds, remplacement des vitres cassées, entretien des joints de fenêtres et des poignées.
• Revêtements : menus raccords de peinture et de papier peint, entretien des sols, rebouchage des trous.
• Extérieurs : tonte, taille des haies, désherbage, entretien des allées et des gouttières en rez-de-chaussée accessibles.
• Ramonage des conduits de fumée, à la fréquence fixée par le règlement sanitaire départemental — le plus souvent une fois par an pour un chauffage au bois.

Le détecteur de fumée illustre bien la répartition : l'installation revient au propriétaire, la vérification et le remplacement des piles reviennent à l'occupant.

Ce que paie le propriétaire

Tout le reste, et notamment :

• le remplacement d'un équipement hors d'usage par vétusté — chaudière, chauffe-eau, volets roulants, réfrigérateur d'un meublé —, y compris quand la panne survient pendant le bail ;
• les gros travaux : toiture, façade, canalisations encastrées, remplacement des fenêtres, mise aux normes de l'installation électrique ;
• les réparations qui découlent d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien antérieur au bail ;
• les travaux imposés par les critères de décence et de performance énergétique.

Un point qui surprend souvent : le propriétaire ne peut pas exiger du locataire qu'il finance une réparation en échange d'une baisse de loyer, ni lui imposer par une clause du bail des réparations qui ne sont pas de son ressort. Une telle clause est réputée non écrite.

Les charges récupérables ne sont pas l'entretien

Troisième catégorie, à ne pas confondre avec les deux premières : les charges récupérables. Ce sont des dépenses que le propriétaire paie, puis refacture au locataire, parce qu'elles correspondent à des services dont il profite — entretien de l'ascenseur et des parties communes, espaces verts, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, contrat d'entretien de la chaudière collective.

La liste est là aussi fixée par décret, et elle est limitative : une dépense qui n'y figure pas reste au propriétaire, même s'il l'a payée pour le confort de l'immeuble. Le guide sur la régularisation des charges explique comment les récupérer sans erreur.

Quand un entretien n'a pas été fait

Deux situations reviennent sans cesse.

Le locataire n'a pas fait entretenir la chaudière. À la sortie, le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie le coût de l'entretien manquant — pas davantage. Si une panne est due à ce défaut d'entretien, la réparation peut lui être imputée, à condition d'établir le lien. Pendant le bail, un rappel écrit, une fois par an avant l'hiver, coûte moins cher que la discussion de sortie.

Le propriétaire n'a pas remplacé un équipement en panne. Le locataire le met en demeure par écrit ; sans réponse, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui peut ordonner les travaux et, dans certains cas, réduire le loyer. Il ne peut pas, en revanche, cesser de payer son loyer de sa propre initiative : c'est un impayé, quel que soit le tort du bailleur.

Ce qu'il faut en retenir

Locataire : l'entretien courant, les petites réparations, la chaudière une fois par an et le ramonage. Propriétaire : la vétusté, les gros travaux, les mises aux normes. Entre les deux, les charges récupérables — payées par l'un, refacturées à l'autre, selon une liste fermée. Le calendrier des entretiens d'un logement se dresse en quelques questions, et le mettre par écrit dès l'entrée dans les lieux évite l'essentiel des discussions de sortie.