Rédiger un bail de location : mentions obligatoires, annexes et clauses interdites

Le locataire est choisi, la date d'entrée fixée, et il reste à écrire le contrat. On est tenté de reprendre le bail du locataire précédent, de changer le nom et le montant, ou de télécharger le premier modèle venu. Pour un logement loué vide ou meublé en résidence principale, le contenu du bail ne relève pourtant pas d'un choix de rédaction : la loi du 6 juillet 1989 en fixe les mentions et un décret le modèle, et une clause contraire à la loi est réputée non écrite.

Un bail écrit, sur le modèle du décret

Le bail d'une résidence principale se fait par écrit, en autant d'exemplaires qu'il y a de parties : un pour le bailleur, un pour chaque locataire. Il peut être signé sous seing privé ou devant notaire, sur papier ou par signature électronique.

Depuis le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, le bail suit un contrat type, l'un pour la location vide, l'autre pour la location meublée. Le modèle impose l'ordre et le contenu des rubriques, sans figer chaque mot : vous pouvez ajouter des clauses particulières, à condition qu'elles ne contredisent ni la loi ni le modèle. Un bail ancien, écrit avant ce décret ou trouvé sur un site sans date, oublie souvent les rubriques ajoutées depuis.

Les mentions obligatoires

L'article 3 de la loi de 1989 et le contrat type demandent, pour une location vide :

• le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile, ceux de son mandataire s'il en a un, et le nom de chaque locataire ;
• la date de prise d'effet et la durée du bail ;
• la consistance et la destination des locaux, habitation seule ou usage mixte, puis la description du logement : sa localisation, son type, le nombre de pièces, les équipements à usage privatif et ceux de l'immeuble à usage commun, l'accès à la télévision et à internet ;
• la surface habitable, au sens du code de la construction et de l'habitation ;
• la nature et le montant des travaux faits dans le logement depuis le départ du locataire précédent ;
• le montant du loyer, ses modalités de paiement et sa règle de révision ;
• le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, s'il est parti moins de dix-huit mois avant la signature ;
• dans les communes où les loyers sont encadrés, le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et le complément de loyer s'il y en a un, avec sa justification ;
• les charges et leur mode de règlement, ainsi que le montant du dépôt de garantie.

La surface habitable mérite une attention particulière, parce qu'elle sert de base à un recours. Si elle est absente, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de la préciser dans le mois qui suit son entrée dans les lieux ; sans réponse sous un mois, il peut saisir le juge. Si elle est inférieure de plus d'un vingtième à celle du bail, soit plus de 5 %, le locataire peut obtenir une diminution du loyer proportionnelle à l'écart. Faites-la mesurer plutôt que de recopier l'annonce d'achat.

Les annexes

Le bailleur joint au bail, selon le logement :

• le dossier de diagnostic technique : DPE, constat de risque d'exposition au plomb pour un immeuble construit avant 1949, états de l'installation intérieure d'électricité et de gaz de plus de quinze ans, état des risques, et les autres diagnostics que la situation du bien exige ;
• la notice d'information sur les droits et les obligations des parties, dont le contenu est fixé par un arrêté du 29 mai 2015 ;
• l'état des lieux d'entrée, et la grille de vétusté si les parties en ont convenu une ;
• l'acte de cautionnement, si un garant s'engage ;
• les extraits du règlement de copropriété qui concernent la destination de l'immeuble, l'usage des parties privatives et communes, et la part de charges du lot ;
• en meublé, l'inventaire et l'état détaillé du mobilier.

Le locataire remet de son côté l'attestation d'assurance contre les risques locatifs à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur.

Les clauses qui tombent d'elles-mêmes

L'article 4 de la loi dresse une liste de clauses réputées non écrites : elles figurent sur le papier, mais le juge les traite comme si elles n'y étaient pas. Le reste du bail demeure valable. Parmi les plus fréquentes dans les modèles anciens, on trouve la clause qui :

• impose le prélèvement automatique ou une autorisation de prélèvement sur salaire ;
• oblige le locataire à s'assurer auprès d'un assureur choisi par le bailleur, ou à louer un équipement ;
• prévoit des pénalités ou des amendes en cas de retard ou de manquement, ou fait payer des frais de relance, d'envoi de quittance ou de procédure ;
• interdit d'héberger des proches, ou d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
• oblige à laisser visiter le logement les jours fériés, ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
• rend les locataires collectivement responsables d'une dégradation d'un élément commun ;
• facture l'état des lieux de sortie, hors le cas où il est fait par un commissaire de justice ;
• prévoit la résiliation de plein droit du bail pour un autre motif que le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, le défaut d'assurance, ou des troubles de voisinage constatés par une décision de justice.

Le bailleur qui s'y fie découvre souvent, le jour d'un conflit, qu'il ne dispose pas du droit qu'il croyait avoir.

La durée, et le cas des bailleurs en société

En location vide, le bail dure au moins trois ans quand le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière familiale, et au moins six ans quand c'est une personne morale. Le bailleur personne physique peut signer pour moins de trois ans, et pas moins d'un an, si un événement précis l'oblige à reprendre le logement pour des raisons familiales ou professionnelles ; cet événement doit être écrit dans le bail. Il en confirme la réalisation au moins deux mois avant le terme, faute de quoi le bail est réputé conclu pour trois ans. En meublé, la durée est d'un an, ou de neuf mois pour un étudiant.

À l'échéance, le bail se reconduit tacitement si personne n'a donné congé dans les formes, sauf le bail étudiant, qui s'arrête de lui-même. Le congé du bailleur se donne six mois avant le terme en location vide et trois mois avant en meublé : notez la date d'échéance dès la signature pour ne pas laisser passer ce délai.

Ce qu'il faut en retenir

Partez du contrat type de 2015 plutôt que de l'ancien bail, et remplissez chaque rubrique, à commencer par une surface habitable mesurée. Joignez les diagnostics à jour, la notice d'information et l'état des lieux, et relisez les clauses particulières à la lumière de l'article 4 avant de les garder. Faites signer un exemplaire par partie, puis notez le jour même la date d'échéance du bail et celle, plus tôt, du délai de congé.