Assurance propriétaire non occupant et loyers impayés : ce qui est obligatoire, ce qui ne l'est pas

Trois assurances qu'on confond

Autour d'un logement loué gravitent trois contrats différents, qui ne couvrent ni les mêmes risques ni les mêmes personnes.

Les deux questions qui reviennent avant chaque bail sont donc distinctes : faut-il une assurance PNO, et faut-il une assurance loyers impayés ?

La PNO : obligatoire en copropriété, conseillée ailleurs

En copropriété

Tout copropriétaire, qu'il occupe ou non son logement, doit être assuré au moins en responsabilité civile (loi du 10 juillet 1965, article 9-1). Service-public.gouv.fr en donne l'exemple type : une installation électrique défaillante provoque un incendie dans votre logement, le feu gagne le palier et l'appartement voisin. Le syndicat des copropriétaires assure les parties communes ; les dommages qui partent de vos parties privatives, c'est votre assurance qui les prend en charge.

Le bailleur l'oublie facilement, parce que son locataire est assuré. Mais l'assurance du locataire couvre la responsabilité du locataire, pas celle du propriétaire. Quand le dommage vient d'un élément dont le propriétaire répond, c'est vers lui qu'on se tourne.

Hors copropriété

Pour une maison individuelle louée, aucune assurance n'est imposée au propriétaire. Service-public.gouv.fr le dit sans détour — et ajoute aussitôt que vous devrez indemniser les tiers pour un sinistre qui a son origine dans votre logement ou dans un élément de votre propriété : un arbre qui tombe chez le voisin, un mur qui s'effondre. L'assurance n'est pas obligatoire ; la responsabilité, elle, l'est toujours.

Les moments où le logement n'est couvert que par vous

L'assurance du locataire s'arrête avec son bail. Entre deux locations, pendant des travaux, ou pour un meublé de tourisme — dont les occupants de passage ne sont pas tenus d'assurer le logement, rappelle l'ANIL —, le logement n'a pas d'autre assurance que celle de son propriétaire. C'est souvent là que la PNO sert vraiment.

Et si le locataire n'est pas assuré ?

L'assurance risques locatifs est une obligation du locataire, et le bailleur peut en demander l'attestation à la remise des clés puis chaque année. S'il ne la reçoit pas, il a deux voies, qui s'excluent :

• faire jouer la clause résolutoire du bail, par un commandement délivré par commissaire de justice ; le locataire a alors un mois pour s'assurer ;
• souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois. Il en récupère la prime, majorée d'au plus 10 %, par douzièmes avec le loyer.

Exemple chiffré repris de service-public.gouv.fr. Une prime annuelle de 200 €, majorée de 10 % : 220 €, soit 18,33 € par mois ajoutés au loyer. Attention : choisir cette voie fait perdre la possibilité de résilier le bail pour défaut d'assurance, même si le bail contient une clause résolutoire.

L'assurance loyers impayés : un choix, avec une contrepartie

Aucune loi n'oblige un bailleur à s'assurer contre les impayés. C'est un contrat privé, souscrit auprès de l'assureur de son choix, et l'ANIL conseille de comparer les coûts et les modalités de prise en charge : ce sont elles qui décident, le jour venu, si l'impayé est indemnisé.

Trois points à lire avant de signer :

1. Les conditions posées au dossier du locataire. L'assureur les fixe lui-même : lisez-les avant de choisir votre locataire, pas après le premier impayé.
2. Le délai de déclaration de l'impayé. L'impayé se déclare à l'assureur « selon les modalités prévues au contrat », dit l'ANIL : notez ce délai dès la signature.
3. Ce qui est couvert au-delà du loyer : frais de procédure, dégradations, durée d'indemnisation.

Côté fiscal, l'ANIL indique que la prime est déductible des revenus fonciers, sous conditions.

La règle de non-cumul avec une caution

C'est la règle qui surprend le plus. Un bailleur personne physique — ou une société civile constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré — qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger en plus la caution d'un tiers. Il faut choisir : l'assurance ou le garant.

Une seule exception : le locataire étudiant ou apprenti. Pour lui, le cumul de la caution et de l'assurance est permis.

Deux précisions complètent la règle :

• la garantie Visale, délivrée par Action Logement, est une caution apportée par une personne morale : c'est un garant, pas une assurance du bailleur ;
• un bailleur personne morale ne peut demander aucune caution à un étudiant boursier de l'enseignement supérieur, sauf s'il s'agit d'une société civile constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré.

Un doute sur votre situation — société, colocation, locataire en alternance — se lève gratuitement auprès de l'ADIL de votre département, avant la signature.

En résumé, avant chaque bail

• Copropriété : vérifier que votre responsabilité civile de copropriétaire est bien couverte, par une PNO ou un autre contrat.
• Maison individuelle : l'assurance n'est pas imposée, le risque si.
• Attestation du locataire : la demander à la remise des clés, puis chaque année.
• Assurance loyers impayés ou garant : choisir l'un ou l'autre, sauf pour un étudiant ou un apprenti.

IMMO-O ne vend aucune assurance et n'en recommande aucune. Pour comparer des contrats, la seule règle est de lire les exclusions et les délais avant le prix.