Trêve hivernale et expulsion : les dates, les étapes, ce que le bailleur peut faire

Les dates, chaque année les mêmes

La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars inclus de l'année suivante. Les dates sont fixes depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 : la prochaine commence le 1er novembre 2026 et s'achève le 31 mars 2027. Le gouvernement peut exceptionnellement la prolonger, comme il l'a fait en période de crise sanitaire.

Pendant cette période, un locataire ne peut pas être expulsé de son logement, même si le bailleur a obtenu un jugement, et quel que soit le motif : loyers impayés, congé, troubles. L'expulsion n'est pas annulée, elle est reportée à la fin de la trêve.

Dans les départements d'outre-mer, une trêve cyclonique peut s'y ajouter, à des dates fixées localement : la préfecture les donne.

Qui n'est pas protégé

La trêve ne joue pas, selon service-public.gouv.fr, pour :

• le locataire qui dispose d'une solution de relogement correspondant à ses besoins, c'est-à-dire un nombre de pièces adapté au nombre d'occupants ;
• les occupants d'un immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité ;
• les squatteurs d'un domicile, résidence principale ou secondaire ; pour un garage ou un terrain, le juge peut supprimer ou réduire la trêve ;
• l'époux ou le partenaire dont l'expulsion du domicile a été ordonnée par le juge aux affaires familiales, notamment en cas de violences.

Le locataire qui ne paie plus son loyer n'entre dans aucune de ces exceptions : l'impayé ne suspend pas la trêve.

Ce que le bailleur peut faire pendant la trêve

La trêve arrête l'expulsion, pas la procédure. Toutes les étapes qui la précèdent restent possibles entre novembre et mars — et c'est précisément le moment de les faire, pour que la décision soit prête au 1er avril.

1. Relancer et chiffrer la dette. La trêve n'efface rien : le loyer reste dû chaque mois, et le locataire doit continuer à payer ou à rembourser.
2. Signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA si le locataire perçoit une aide au logement, dès deux mois d'impayés.
3. Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Il ouvre un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette ; le commissaire de justice le signale à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).
4. Assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection, y compris en référé, la procédure d'urgence. L'assignation est signifiée au préfet, et l'audience a lieu au moins six semaines après.
5. Obtenir le jugement. Le juge peut accorder au locataire un échéancier de trois ans au plus, en suspendant la clause résolutoire, ou constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion.
6. Faire signifier la décision et délivrer le commandement de quitter les lieux. Le locataire a en principe deux mois pour partir ; le juge peut réduire ou supprimer ce délai, et le locataire peut demander au juge de l'exécution un délai supplémentaire d'un mois à un an.

Si ce délai expire pendant la trêve, l'expulsion attend le 1er avril. Une procédure commencée à l'automne peut donc aboutir au printemps ; une procédure repoussée « après l'hiver » décale d'autant chacune des étapes.

Ce que le bailleur ne peut pas faire, trêve ou non

Seul un commissaire de justice peut procéder à une expulsion, avec le concours de la police ou de la gendarmerie si le préfet l'accorde. Service-public.gouv.fr est explicite : le bailleur ne doit pas entrer dans le logement, pas changer la serrure, pas toucher aux meubles avant l'intervention du commissaire de justice. Il s'expose sinon à des poursuites pour violation de domicile.

Forcer un occupant à quitter le lieu qu'il habite sans le concours de l'État, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal). Un jugement d'expulsion en poche ne change rien à cette règle : il autorise le commissaire de justice, pas le bailleur.

Le principe de la trêve a par ailleurs été étendu aux coupures de gaz et d'électricité, interdites pendant la même période.

À la sortie de la trêve

Le 1er avril, si le délai pour quitter les lieux est expiré, le commissaire de justice peut procéder à l'expulsion. Deux situations se présentent :

• le locataire accepte de partir : le commissaire de justice dresse un procès-verbal d'expulsion ; les biens laissés sur place vont en garde-meuble aux frais de la personne expulsée et, non retirés dans les deux mois, sont vendus aux enchères s'ils ont une valeur marchande ;
• le locataire refuse : le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative et demande au préfet le concours de la force publique.

Si le préfet refuse, ou ne répond pas dans les deux mois, le bailleur peut lui demander une indemnisation par lettre recommandée, justificatifs à l'appui. Un refus notifié pendant la trêve n'ouvre droit à indemnisation que pour la période qui suit.

Et l'occupant qui se maintient dans un logement privé après l'expiration du délai qui lui a été accordé, hors trêve, encourt une amende de 7 500 €.

Exemple de calendrier

Un locataire cesse de payer en août 2026.

• Septembre : relances, mise en demeure, déclaration à l'assurance loyers impayés s'il y en a une, signalement à la CAF.
• Début octobre : commandement de payer ; le délai de six semaines court jusqu'à la mi-novembre.
• Fin novembre : assignation ; audience au plus tôt six semaines plus tard, en janvier.
• Février 2027 : jugement de résiliation et d'expulsion, signification et commandement de quitter les lieux ; le délai de deux mois expire en avril.
• Avril 2027 : la trêve est terminée, l'expulsion peut être exécutée.

Les délais réels dépendent de l'agenda du tribunal, des délais que le juge accorde et de la réponse du préfet : ce calendrier montre l'enchaînement, pas une durée garantie.

Deux conseils de méthode

• Ne pas attendre la fin de l'hiver pour agir. Chaque étape qui précède l'expulsion se fait pendant la trêve.
• Garder la voie amiable ouverte. Un plan d'apurement écrit ou une aide du fonds de solidarité pour le logement, que le locataire sollicite, règlent bien des situations avant le jugement.

L'ADIL de votre département renseigne gratuitement bailleur et locataire ; pour la procédure elle-même, le commissaire de justice et, si besoin, un avocat sont les interlocuteurs.