Bail mobilité et bail étudiant : pour qui, pour combien de temps, et comment ils finissent

Fin août, les demandes changent de visage. Une étudiante cherche un studio meublé pour son année de master, un ingénieur muté pour six mois veut poser ses valises près du chantier, une apprentie a besoin d'une chambre de septembre à juin. Aucun d'eux ne veut s'engager pour un an, et le bailleur hésite à signer un bail meublé classique pour une occupation qu'il sait courte. La loi a prévu deux contrats pour ces situations, le bail étudiant et le bail mobilité. Ils se ressemblent assez pour qu'on les confonde, alors que leurs règles diffèrent sur le dépôt de garantie, les charges et la fin du contrat.

Deux contrats meublés, deux logiques

Les deux baux portent sur un logement meublé, qui contient au moins les équipements de la liste du décret du 31 juillet 2015. Aucun n'existe en location vide : un étudiant qui loue un logement vide signe un bail ordinaire de trois ans, dont il peut partir avec le préavis prévu par la loi.

Le bail étudiant est un bail meublé ordinaire dont la durée est réduite à neuf mois, parce que le locataire est étudiant (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Il suit pour le reste toutes les règles du meublé.

Le bail mobilité forme un régime à part, créé par la loi ELAN de 2018 et inscrit au titre Ier ter de la loi de 1989. Il vise une occupation d'un à dix mois, pour un locataire qui se trouve, à la date de prise d'effet, en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire de service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité.

Le bail étudiant : neuf mois, sans reconduction

À l'échéance des neuf mois, le bail étudiant s'arrête de lui-même. La clause de reconduction tacite ne s'y applique pas, et le bailleur n'a aucun congé à délivrer pour récupérer son logement. Si l'étudiant souhaite rester, les parties signent un nouveau bail.

Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois. Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges, comme en meublé, et le bailleur peut demander une caution. Il le peut même s'il a souscrit une assurance loyers impayés : l'interdiction de cumuler les deux ne joue pas quand le locataire est étudiant ou apprenti.

Le bail étudiant convient bien à un logement qu'on veut reprendre l'été, pour l'occuper soi-même ou le louer autrement. Son loyer reste soumis, s'il y a lieu, à l'encadrement des loyers et aux règles de la zone tendue.

Le bail mobilité : d'un à dix mois, sans renouvellement

La durée du bail mobilité est fixée au contrat, entre un et dix mois. Elle peut être modifiée une fois par avenant, sans que la durée totale dépasse dix mois. À l'échéance, le bail prend fin : il n'est ni renouvelable ni reconductible. Si le locataire reste et que les parties signent un nouveau bail pour le même logement, ce bail est un bail meublé ordinaire, d'un an.

Le bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie, et le bail doit le dire. Il peut en revanche demander une caution, et le locataire peut présenter un visa Visale, garantie gratuite d'Action Logement. Les charges se règlent par un forfait mensuel, sans régularisation, et le loyer reste le même jusqu'au terme. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un mois de préavis, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ; le bailleur, lui, ne peut pas mettre fin au bail avant son terme.

En colocation, toute clause de solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite, et chaque colocataire ne répond que de sa part.

La mention qui fait le bail mobilité

Le bail mobilité reprend les mentions habituelles d'un bail : les parties, la date de prise d'effet, la description et la surface habitable du logement, le loyer, le dernier loyer du précédent locataire s'il est parti depuis moins de dix-huit mois, les travaux réalisés. Il en ajoute trois qui lui sont propres : sa durée, le motif qui justifie le recours au bail mobilité, et l'interdiction pour le bailleur d'exiger un dépôt de garantie. Il doit aussi indiquer qu'il s'agit d'un bail mobilité régi par le titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989.

Cette précision a une conséquence lourde. Si la mention du régime, la durée ou le motif manque, le contrat est régi par les règles du meublé ordinaire : un bail d'un an, reconductible, que le bailleur ne pourra reprendre qu'en donnant congé dans les formes, pour vendre, pour habiter ou pour un motif légitime et sérieux. Gardez donc une pièce qui justifie le motif : convention de stage, attestation d'inscription, ordre de mission ou lettre de mutation.

Choisir entre les deux

Pour un étudiant qui reste l'année universitaire, le bail étudiant est le plus simple : il autorise un dépôt de garantie, les charges peuvent se régulariser, et il se termine sans démarche. Pour un séjour plus court, ou pour un locataire qui n'est pas étudiant mais en stage, en mission ou en formation, le bail mobilité est le seul bail d'habitation qui permette de louer moins de neuf mois hors du meublé de tourisme. En dessous d'un mois, ou pour une clientèle de passage, on sort de ces deux régimes : c'est le terrain du meublé de tourisme, avec ses propres obligations.

Ce qu'il faut en retenir

Vérifiez d'abord la situation du locataire et gardez-en la preuve, puisqu'elle décide du contrat possible. Pour un bail mobilité, écrivez la durée, le motif et la mention du titre Ier ter, ne demandez aucun dépôt de garantie et fixez les charges au forfait. Pour un bail étudiant, inscrivez neuf mois et la date de fin, et proposez un nouveau bail si l'étudiant veut rester au-delà.