La liste, poste par poste
Un logement loué meublé comme résidence principale du locataire — bail meublé classique, bail étudiant ou bail mobilité — doit contenir au minimum les éléments fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Ce n'est pas une liste indicative : c'est ce qui fait qu'un logement est juridiquement « meublé ».
| Pièce ou usage | Ce qui est obligatoire |
|---|---|
| Chambres | Une literie avec couette ou couverture, et des volets ou rideaux pour occulter |
| Cuisine | Des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur |
| Froid | Un congélateur, ou un compartiment à congélation du réfrigérateur descendant au moins à -6 °C |
| Repas | De la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants prennent leurs repas, des ustensiles de cuisine |
| Séjour | Une table et des sièges |
| Rangement | Des étagères de rangement |
| Éclairage | Des luminaires |
| Entretien | Du matériel d'entretien ménager adapté au logement : un aspirateur s'il y a de la moquette, un balai et une serpillière pour du carrelage |
Trois précisions évitent la plupart des erreurs :
- « En nombre suffisant » se lit par rapport aux occupants. Deux assiettes pour un trois-pièces loué à une famille ne remplissent pas l'obligation.
- Les équipements n'ont pas à être neufs, rappelle l'ANIL : ils doivent être en bon état de fonctionnement.
- Le lave-linge, le lave-vaisselle, la cafetière, le linge de maison ne sont pas obligatoires. Ils peuvent justifier un loyer, pas qualifier un meublé.
Ce que la liste ne couvre pas
Le décret fixe le minimum mobilier. Il ne dispense d'aucune des obligations d'un logement loué : un meublé doit aussi être décent — surface, sécurité, équipements sanitaires, performance énergétique —, et son dossier de diagnostics est le même que celui d'un logement vide.
Il ne s'applique pas non plus au meublé de tourisme loué à des personnes de passage, qui obéit à d'autres règles : location à la journée, à la semaine ou au mois, et pas plus de 90 jours par an pour un même locataire, selon service-public.gouv.fr.
L'inventaire : la pièce qui prouve la liste
La loi impose d'établir un inventaire et un état détaillé du mobilier à l'entrée du locataire et à sa sortie. Ces documents :
- sont signés par les deux parties et annexés au bail ;
- ne peuvent donner lieu à aucune facturation en plus de celle, éventuelle, de l'état des lieux ;
- servent dans les deux sens : ils prouvent que le mobilier vous appartient et qu'il était en état, et ils permettent au locataire d'exiger que ce qui lui a été fourni en état de marche le reste.
Un inventaire précis vaut mieux qu'un inventaire long. « Un canapé » ne prouve rien à la sortie ; « canapé trois places, tissu gris, tache sur l'accoudoir gauche » permet de comparer. Datez-le, faites parapher chaque page, joignez des photos.
Ce qu'un meuble manquant coûte : la requalification
C'est la conséquence qui compte. En cas de litige sur la nature du bail, le juge peut requalifier le bail meublé en bail de logement vide si la liste n'est pas respectée. Le bail continue, mais avec les règles de la location vide, qui sont plus protectrices pour le locataire.
| Règle | Bail meublé | Bail vide (après requalification) |
|---|---|---|
| Durée du bail | 1 an, reconduit tacitement ; 9 mois non reconduit pour un étudiant | 3 ans au moins si le bailleur est un particulier, 6 ans pour une société |
| Préavis du locataire | 1 mois | 3 mois en principe, 1 mois en zone tendue ou dans certaines situations |
| Congé du bailleur | 3 mois avant l'échéance, pour reprendre, vendre ou motif légitime | 6 mois avant l'échéance, pour les mêmes motifs |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges au plus | 1 mois de loyer hors charges au plus |
Exemple. Un studio loué meublé 600 € par mois, avec un dépôt de 1 200 €, sans plaques de cuisson ni réfrigérateur. Le locataire saisit le juge ; le bail est requalifié. Le dépôt autorisé tombe à 600 €, le bail dure trois ans au lieu d'un, et le congé que vous comptiez donner à l'échéance d'un an n'est plus possible. Et la fiscalité suit : impots.gouv.fr définit la location meublée par ce même décret, si bien que des loyers tirés d'un logement incomplet risquent de relever des revenus fonciers plutôt que des bénéfices industriels et commerciaux. Un réfrigérateur coûte moins cher que tout cela.
Le bail lui-même
La liste change le bail sur quatre points, que la loi fixe :
- Le modèle. Le bail d'un logement meublé loué en résidence principale suit le contrat type défini par le décret du 29 mai 2015, comme celui d'un logement vide.
- La durée. Un an, reconduit tacitement pour un an si personne ne donne congé ; neuf mois sans reconduction si le locataire est étudiant.
- Les charges. Le bail choisit entre des provisions régularisées chaque année et un forfait, fixé au bail, révisable comme le loyer et sans régularisation. Le bail mobilité, lui, impose le forfait.
- Les annexes. L'inventaire et l'état détaillé du mobilier s'ajoutent à l'état des lieux et au dossier de diagnostics.
Avant de mettre en location
- Faire le tour du logement avec la liste en main, pièce par pièce, et compléter ce qui manque.
- Rédiger l'inventaire au moment de l'état des lieux d'entrée, avec photos, et le faire signer.
- Vérifier la décence du logement, qui s'impose au meublé comme au vide.
- Déclarer le début d'activité : un loueur en meublé doit s'immatriculer dans les quinze jours et obtenir un numéro SIRET, à reporter sur sa déclaration de revenus.
En cas de doute sur un élément — une kitchenette sans four, un lit escamotable —, l'ADIL de votre département répond gratuitement.
Les sources
Chaque règle citée plus haut vient de l'un de ces textes. Ils font foi, pas cette page.
- Service-public.gouv.fr — Qu'est-ce qu'un logement d'habitation meublé ?
- Service-public.gouv.fr — Propriétaire : quelles règles pour louer un logement meublé ?
- ANIL — Location meublée : quels équipements faut-il fournir au locataire ?
- ANIL — Le bail en location meublée : contenus et clauses obligatoires
Dans IMMO-O
Ce que l'application fait de cette règle, écran par écran : Baux et révisions.