LMNP : micro-BIC ou régime réel, et ce qui a changé pour les revenus 2026

Êtes-vous loueur en meublé non professionnel ?

Les loyers d'un logement meublé ne sont pas des revenus fonciers : ce sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le loueur est non professionnel (LMNP) dès que l'une de ces deux conditions est remplie :

• les recettes de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € par an ;
• ou elles sont inférieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres BIC…).

Au-delà des deux seuils à la fois, le loueur devient professionnel (LMP), avec des règles différentes pour les déficits, les plus-values et les cotisations sociales. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a ajouté une précision pour les non-résidents : à partir des revenus de 2026, leurs recettes imposées dans leur pays de résidence comptent aussi dans ce calcul.

Première démarche, quel que soit le régime : déclarer le début d'activité sur le guichet des formalités des entreprises, dans les quinze jours qui suivent la première location. Elle est gratuite et donne le numéro SIRET à reporter sur la déclaration de revenus.

Le micro-BIC : les seuils et les abattements des revenus 2026

Le micro-BIC ne demande aucune comptabilité : on déclare les recettes, l'administration applique un abattement forfaitaire pour frais, et l'impôt porte sur le reste. Aucune charge réelle ne se déduit.

Deux changements récents se lisent dans ce tableau :

• Le seuil de 83 600 € vient de l'actualisation des seuils des régimes micro, que le BOFiP publie pour la période du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028.
• Le meublé de tourisme non classé a perdu l'ancien régime depuis les revenus de 2025, par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 : 15 000 € de recettes au plus et 30 % d'abattement. Il n'est plus aligné sur la location meublée de longue durée.

L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Et la première ou la deuxième année où les recettes dépassent le seuil, le micro-BIC peut encore s'appliquer une année supplémentaire.

Le régime réel : déduire les charges et amortir le bien

Au réel, le bénéfice imposable est égal aux loyers moins les charges réellement supportées dans l'intérêt de la location, justificatifs à l'appui — par exemple les frais d'un crédit, la taxe foncière, l'assurance ou l'entretien. Et surtout, le réel permet de déduire l'amortissement du prix d'achat du logement et des meubles : une fraction de leur valeur chaque année, comme une entreprise amortit ses machines.

C'est ce qui rend le réel souvent plus avantageux qu'il n'y paraît. Mais il a trois contreparties :

1. Une comptabilité et une déclaration de résultats BIC, que la plupart des loueurs confient à un expert-comptable. Son coût entre dans les charges, mais il existe.
2. Un déficit qui ne se déduit pas du revenu global pour un LMNP : il s'impute sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes.
3. Une option à exercer à temps. Sous les seuils du micro, le réel est un choix : pour les revenus de 2026, service-public.gouv.fr indique qu'il fallait l'exercer avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de 2025, au printemps 2026. Il se reconduit ensuite tacitement.

Ce qui a changé à la revente : les amortissements réintégrés

C'est le changement le plus lourd des dernières lois de finances. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025), le prix d'acquisition retenu dans le calcul de la plus-value est diminué des amortissements déduits pendant la location au régime réel. Le mécanisme est inscrit à l'article 150 VB du code général des impôts.

Exemple simplifié. Un appartement acheté 200 000 €, loué meublé au réel pendant douze ans, avec 40 000 € d'amortissements déduits, revendu 260 000 €. Avant la réforme, la plus-value brute était de 60 000 €. Désormais, le prix d'acquisition retenu est de 200 000 − 40 000 = 160 000 €, et la plus-value brute passe à 100 000 €, avant les abattements pour durée de détention. L'exemple laisse de côté les frais d'acquisition et les travaux, qui majorent le prix d'achat.

Deux précisions :

• seuls les amortissements effectivement déduits au réel sont concernés : un loueur resté au micro-BIC n'en a pas ;
• les logements situés dans certaines résidences — pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées, établissements médico-sociaux — sont exclus de cette réintégration.

Le LMNP garde en revanche le régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, ce qui n'est pas le cas du loueur professionnel.

Comment choisir

La comparaison se fait chaque année, chiffres en main.

Exemple. Un deux-pièces loué 800 € par mois, meublé, en résidence principale : 9 600 € de recettes en 2026.

• Au micro-BIC, le bénéfice imposable est de 9 600 × 50 % = 4 800 €.
• Au réel, il faut additionner les charges déductibles et l'amortissement de l'année. Si ce total dépasse 4 800 €, le réel donne un bénéfice imposable plus faible ; s'il reste en dessous, le micro-BIC est plus simple et moins cher.

Le choix ne dépend donc pas du seul impôt annuel. Il faut y ajouter le coût de la comptabilité, et, si une revente est envisagée, l'effet des amortissements réintégrés sur la plus-value. Plus la revente est proche, plus ce dernier point pèse dans le calcul.

Déclarer

Les revenus de 2026 se déclarent au printemps 2027, avec la déclaration de revenus. Au micro-BIC, on reporte les recettes dans la rubrique des locations meublées non professionnelles de la déclaration complémentaire. Au réel, la déclaration de résultats BIC s'y ajoute.

Ce guide décrit le cadre général au jour de sa mise à jour. Pour un choix de régime ou une revente, le service des impôts des entreprises du lieu du logement et un expert-comptable sont les bons interlocuteurs.