Location courte durée et meublé de tourisme : ce que la loi Le Meur a changé

On part trois semaines en août, et l'appartement resterait vide. Quelques photos, une annonce sur une plateforme, et des voyageurs paieraient pour l'occuper. Pour une résidence secondaire, l'idée devient vite un revenu régulier. Le droit a beaucoup bougé sur ce terrain : la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a modifié presque tout le régime, de la déclaration à la fiscalité.

Ce qu'est un meublé de tourisme

Le code du tourisme définit le meublé de tourisme comme une villa, un appartement ou un studio meublé, loué à une clientèle de passage qui y séjourne à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile. Un même client ne peut pas y totaliser plus de 90 jours consécutifs de location dans l'année civile. Au-delà, il faut un vrai bail : un bail meublé, ou un bail mobilité si le locataire est en formation, en stage ou en mission.

Le régime dépend ensuite d'une seule question : le logement est-il votre résidence principale ? Une résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Tout le reste est une résidence secondaire ou un logement dédié à la location, et les règles y sont nettement plus strictes.

La déclaration et le numéro d'enregistrement

Toute personne qui propose un meublé de tourisme doit le déclarer au préalable. Dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026, l'article L. 324-1-1 du code du tourisme prévoit une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national, et non plus auprès de chaque commune. Le service public annonçait en juillet 2026 l'ouverture de ce téléservice dans toutes les communes au cours du quatrième trimestre 2026, Les numéros déjà délivrés par les mairies resteront valables quelques mois, puis devront être renouvelés sur le téléservice national. D'ici son ouverture, renseignez-vous auprès de votre mairie : selon la commune, la démarche passe par le formulaire cerfa n° 14004 ou par un enregistrement en ligne.

Le numéro d'enregistrement doit figurer sur chaque annonce. Les plateformes ont l'obligation de le vérifier, et la commune peut leur demander le décompte des nuitées louées.

Les sanctions ont été relevées par la loi Le Meur : jusqu'à 10 000 € d'amende administrative pour un logement loué sans déclaration, et jusqu'à 20 000 € pour une fausse déclaration ou un faux numéro.

Résidence principale : le plafond de 120 jours

Louer sa résidence principale en meublé de tourisme reste possible sans autorisation de changement d'usage, dans une limite : 120 jours par année civile au plus. Depuis la loi Le Meur, la commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par une délibération motivée. Le dépassement n'est admis que pour une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure. Hors de ces cas, il expose à une amende civile pouvant aller jusqu'à 15 000 €.

Un locataire qui veut louer de cette façon le logement qu'il occupe doit obtenir l'accord écrit de son propriétaire. Faute d'accord, il sous-loue sans droit, et le bailleur peut lui réclamer les sommes perçues et demander la résiliation du bail. Un logement social ne peut jamais être loué ainsi.

Résidence secondaire : changement d'usage et DPE

Dans les communes de plus de 200 000 habitants, dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, et dans les communes qui l'ont instauré, transformer un logement en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d'usage, délivrée par la mairie, parfois contre la transformation d'un local d'une autre nature en logement. Louer sans cette autorisation expose à une amende pouvant aller jusqu'à 100 000 €.

La loi Le Meur a aussi soumis les meublés de tourisme à une exigence de performance énergétique. Un logement qui fait l'objet d'une nouvelle demande d'autorisation de changement d'usage doit justifier d'un DPE classé entre A et E depuis le 21 novembre 2024. À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D en métropole. La résidence principale du loueur échappe à cette exigence. Le calendrier du DPE pour les locations ordinaires est détaillé dans le guide sur le logement décent.

Copropriété, fiscalité et taxe de séjour

En copropriété, le loueur déclare son activité au syndic. Depuis le 21 novembre 2024, un règlement de copropriété nouvellement établi doit dire explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés. Une clause d'habitation exclusivement bourgeoise, fréquente dans les règlements plus anciens, interdit déjà l'activité. Lorsque le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots d'habitation, les copropriétaires peuvent désormais le modifier pour interdire les meublés de tourisme, à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965 (les deux tiers des voix), pour les seuls logements qui ne sont pas une résidence principale.

Côté impôts, les loyers d'un meublé de tourisme sont des bénéfices industriels et commerciaux. Le loueur s'immatricule gratuitement au répertoire Sirène de l'INSEE, par le guichet des formalités des entreprises, et obtient un numéro SIRET. Le micro-BIC d'un meublé de tourisme non classé s'arrête à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 % ; un meublé classé bénéficie d'un seuil plus haut et d'un abattement de 50 %. Le guide sur le régime LMNP compare le micro et le réel. La taxe de séjour, enfin, est due par le voyageur : la plateforme la collecte le plus souvent, et le loueur la reverse lui-même pour une réservation directe.

Ce qu'il faut en retenir

Commencez par savoir si le logement est votre résidence principale, puisque tout en découle : plafond de jours d'un côté, changement d'usage et DPE de l'autre. Déclarez-le avant la première annonce et faites figurer le numéro sur chacune. Comptez ensuite vos nuitées au fil de l'année, et vérifiez auprès de votre commune le plafond qu'elle applique et le règlement de votre copropriété avant de signer la première réservation.