Caution, garant, Visale : ce qu'un bailleur peut demander, et ce qu'il ne peut pas

Caution, garant, dépôt de garantie : ne pas mélanger

Dans le langage courant, on dit « caution » pour deux choses différentes. La loi, elle, les distingue.

• La caution — on dit aussi le garant — est une personne ou un organisme qui s'engage par écrit à payer les dettes locatives du locataire s'il ne le fait pas : loyers, charges, intérêts de retard, frais de remise en état d'un logement dégradé.
• Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée à l'entrée dans les lieux et restituée au départ, déduction faite de ce qui reste dû. Il a son propre guide.

Ce guide parle de la première : qui peut se porter caution, quand le bailleur a le droit d'en demander une, ce qu'il peut exiger comme justificatifs, et comment fonctionne la garantie Visale.

Quand le bailleur peut demander une caution, et quand il ne le peut pas

Le principe est la liberté : le bailleur peut subordonner la signature du bail à l'engagement d'une caution. La caution peut être une personne physique (un parent, un ami) ou une personne morale : Action Logement, qui distribue la garantie Visale, une banque, une entreprise.

Deux interdictions viennent limiter ce principe.

Le cumul avec une assurance loyers impayés. Un bailleur personne physique qui a déjà souscrit une assurance contre les risques locatifs — ce qu'on appelle couramment une garantie des loyers impayés — ne peut demander une caution que si le locataire est étudiant ou apprenti. Autrement dit, il faut choisir : l'assurance ou le garant, pas les deux.

L'étudiant boursier face à un bailleur personne morale. Un bailleur personne morale ne peut pas demander de caution à un étudiant qui reçoit une bourse de l'enseignement supérieur. L'interdiction ne joue pas pour une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré — la SCI familiale.

Enfin, avant la signature du bail, le bailleur ne peut pas imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Caution simple ou caution solidaire

L'acte de cautionnement dit laquelle des deux le bailleur a choisie, et la différence se voit au premier impayé.

• Avec une caution simple, le bailleur ne peut se tourner vers le garant que si le locataire n'est pas en mesure de payer.
• Avec une caution solidaire, il peut réclamer la dette au garant dès le premier impayé, sans avoir à poursuivre d'abord le locataire.

La caution solidaire est la plus fréquente en location. Dans les deux cas, un garant qui ne paie pas peut voir ses revenus et ses biens saisis.

L'acte de cautionnement : un écrit, avec des mentions précises

L'engagement de la caution se fait par écrit, sous signature privée ou devant notaire, et la signature peut être manuscrite ou électronique. L'acte doit notamment indiquer :

• le montant du loyer, écrit en toutes lettres et en chiffres, et les conditions de sa révision ;
• la reconnaissance, par la caution, de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui règle la résiliation d'un engagement sans durée, et de l'article 2297 du code civil.

Le bailleur remet un exemplaire de l'acte à la caution, sauf si l'acte est intégré au bail. Sur la durée, tout dépend de ce qui est écrit : si l'acte fixe une durée, la caution ne peut pas se désengager avant son terme ; s'il n'en fixe aucune, elle peut résilier son engagement, qui prend fin à l'expiration du bail en cours. Un acte mal rédigé est un acte qu'on ne peut pas faire jouer : c'est le document à relire deux fois, ou à faire relire par l'ADIL.

Les justificatifs : une liste fermée

Ce que le bailleur peut demander au candidat et à sa caution est fixé limitativement par décret. Pour le candidat :

• une pièce d'identité avec photo : carte d'identité, passeport, permis de conduire, carte de séjour ou de résident ;
• un justificatif de domicile : les trois dernières quittances, une attestation du précédent bailleur, une attestation d'hébergement, ou le dernier avis de taxe foncière ;
• un ou plusieurs justificatifs d'activité : contrat de travail ou attestation de l'employeur, extrait K bis, carte d'étudiant… ;
• un ou plusieurs justificatifs de ressources : dernier avis d'imposition, trois derniers bulletins de salaire, justificatif de pensions ou de prestations, avis de bourse, simulation d'aide au logement.

La caution personne physique fournit les mêmes catégories de pièces. Pour la garantie Visale, une seule : le visa délivré par Action Logement.

Tout ce qui n'est pas sur la liste est interdit. Un relevé de compte bancaire ou une carte Vitale, par exemple, n'y figurent pas. Aucune somme d'argent ne peut non plus être réclamée pour « réserver » le logement avant la signature du bail. Le bailleur qui exige une pièce non autorisée encourt une amende pouvant aller jusqu'à 3 000 €, 15 000 € pour une personne morale.

La garantie Visale, côté bailleur

Visale est une caution gratuite, pour le bailleur comme pour le locataire, accordée par Action Logement. Elle est ouverte à tous les locataires de 17 ans et 10 mois à moins de 30 ans, et au-delà à certains salariés et travailleurs saisonniers, sous des conditions de ressources et de loyer maximum que le simulateur de service-public permet de tester. Le bailleur et le locataire ne doivent pas être de la même famille (grand-parent, parent ou enfant).

La démarche se fait avant la signature du bail : le locataire obtient son visa sur Visale.fr et le remet au bailleur ; le bailleur crée son espace, saisit le numéro du visa et les caractéristiques du logement, puis valide l'acte de cautionnement proposé.

Dans le parc privé, Visale couvre jusqu'à 36 mois d'impayés de loyer et de charges pendant les trois premières années du bail — de 1 à 9 mois pour un travailleur saisonnier — et les dégradations locatives jusqu'à deux mois de loyer et charges au départ du locataire. Action Logement paie d'abord le bailleur, puis se fait rembourser par le locataire, et prend en charge le recouvrement. Au-delà de trois ans de bail, il faut une nouvelle demande.

Ce qu'il faut en retenir

Une caution se demande librement, sauf si le bailleur particulier est déjà assuré contre les impayés — alors seulement pour un étudiant ou un apprenti. Les pièces exigibles forment une liste fermée, et la sortir de cette liste coûte jusqu'à 3 000 €. L'acte de cautionnement vaut ce que valent ses mentions. Visale ne coûte rien et se met en place avant la signature, pas après.