Colocation : bail unique ou baux individuels, et la clause de solidarité

Deux façons de louer en colocation

Une colocation est la location d'un même logement par plusieurs personnes qui en font toutes leur résidence principale. Un couple marié ou pacsé au moment de la signature n'est pas une colocation. Le bailleur a le choix entre deux montages, qui ne produisent pas du tout les mêmes effets :

• le bail unique (ou bail commun) : un seul contrat, signé par tous les colocataires et par le bailleur, pour un loyer global ;
• les baux individuels : autant de contrats que de colocataires, chacun pour une chambre et l'usage des pièces communes.

Le bail unique est de loin le plus répandu. C'est aussi le seul où une clause de solidarité a un sens, puisque tous les colocataires sont parties au même contrat.

Le bail unique : un contrat, un loyer, des signataires

Le bail suit le modèle réglementaire en vigueur, vide ou meublé, et chaque colocataire le signe. Un occupant qui ne l'a pas signé n'est pas colocataire, même s'il paie une part du loyer : il n'a aucun droit sur le logement, et le bailleur aucun recours contre lui.

Quelques règles propres à ce montage :

• l'état des lieux d'entrée se fait en présence de tous les colocataires, et chacun le signe ;
• le dépôt de garantie est unique pour le bail ; il est restitué quand tous les colocataires sont partis et ont rendu les clés, à l'un d'entre eux ;
• la caution peut prendre deux formes : un garant par colocataire, dont l'acte désigne le colocataire garanti, ou un garant pour l'ensemble, dont l'acte désigne le colocataire dont le départ mettra fin à son engagement ;
• avec deux colocataires, un seul visa Visale peut couvrir les deux, dès que l'un d'eux y est éligible ;
• en zone tendue, c'est le total des loyers perçus des colocataires qui doit respecter l'encadrement, s'il s'applique.

Les colocataires doivent assurer le logement, au moins contre les risques locatifs, collectivement ou chacun de son côté, et fournir l'attestation chaque année. Le bail peut aussi prévoir que le bailleur souscrit l'assurance pour leur compte et en récupère le coût par douzième avec le loyer.

La clause de solidarité : ce qu'elle change

Sans clause, chaque colocataire et sa caution ne doivent que leur part du loyer et des charges. Si l'un cesse de payer, le bailleur ne peut réclamer sa part qu'à lui et à son garant.

Avec une clause de solidarité, chaque colocataire et sa caution sont tenus de la totalité des sommes dues. Si l'un ne paie pas, le bailleur peut réclamer sa part aux autres, et aux garants des autres. C'est pourquoi la clause figure dans la plupart des baux de colocation : elle transforme plusieurs petits risques en un seul, porté par tout le groupe.

La solidarité n'est pas un effet automatique de la colocation : c'est une clause, qui doit être écrite dans le bail. Elle a aussi un effet sur la fin du bail : avec la clause, le congé que le bailleur adresse à un seul colocataire vaut pour tous ; sans elle, il doit l'adresser à chacun.

Quand un colocataire part : la fin de la solidarité

Un colocataire peut quitter la colocation en donnant son congé au bailleur, avec le préavis de droit commun : trois mois pour un logement vide (un mois dans les cas prévus par la loi, dont la zone tendue), un mois pour un meublé. La colocation continue avec ceux qui restent.

Le colocataire qui part ne peut pas demander au bailleur sa part du dépôt de garantie : le dépôt ne sera rendu qu'au départ de tous. C'est entre colocataires qu'il faut s'arranger.

Sa solidarité, elle, ne dure pas indéfiniment. La loi la borne :

• s'il est remplacé par un nouveau colocataire inscrit au bail pendant son préavis, sa solidarité et celle de sa caution s'éteignent à la fin du préavis ;
• sinon, elles durent encore six mois après la fin du préavis, et s'arrêtent là.

Sans clause de solidarité, le partant et sa caution doivent sa part jusqu'à la fin de son préavis, ou jusqu'à l'arrivée d'un remplaçant si elle intervient plus tôt.

Exemple. Dans une colocation meublée à trois, Léa donne congé ; sa lettre est reçue le 15 janvier. Son préavis d'un mois se termine le 15 février. Personne ne la remplace. Si l'un des deux colocataires restants cesse de payer en juin, le bailleur peut encore réclamer à Léa, ou à sa caution, la totalité des sommes dues jusqu'au 15 août. Pour un impayé de septembre, il ne le peut plus.

Pour le bailleur, la date de fin de solidarité de chaque sortant est donc une information à tenir : se tromper dans un sens, c'est réclamer à tort ; dans l'autre, c'est laisser passer le délai.

Les baux individuels : chacun sa chambre, chacun son risque

Avec des baux individuels, chaque colocataire signe son propre contrat, qui précise la chambre dont il a l'usage privatif et les parties communes partagées (cuisine, salle de bain, salon). Le contrat type du bail vide ou meublé ne s'applique pas à ce montage.

• Chaque chambre doit mesurer au moins 9 m² et 20 m³ ; la décence s'apprécie sur l'ensemble du logement.
• La durée peut varier d'un bail à l'autre : en meublé, un bail de neuf mois pour un étudiant peut côtoyer des baux d'un an.
• Chaque colocataire fait son propre état des lieux, verse son dépôt et, s'il y a lieu, fournit sa caution ; à partir de trois colocataires, chacun peut demander individuellement la garantie Visale.
• Chacun ne doit que ce que prévoit son bail : il n'y a pas de solidarité entre des contrats distincts.

Le bailleur y gagne en souplesse — un départ ne touche qu'un bail — et y perd la garantie collective : un impayé reste l'affaire d'un seul locataire et de son garant.

Ce qu'il faut en retenir

Le bail unique avec clause de solidarité protège le bailleur contre l'impayé d'un colocataire, mais cette protection s'éteint pour chaque sortant six mois après la fin de son préavis, ou dès la fin du préavis s'il est remplacé. Les baux individuels découpent le risque chambre par chambre. Dans les deux cas, tout se joue à l'écrit : la clause, l'acte de caution, la date de chaque congé. Pour un montage atypique, l'ADIL de votre département est l'interlocuteur gratuit.