Louer un garage ou une place de parking : bail, préavis, loyer et fiscalité

Un garage ou une place de parking loué seul relève du code civil : le loyer, la durée et le préavis sont ceux que vous écrivez dans le contrat. Loué avec un logement, comme son annexe, il suit au contraire toutes les règles du bail d'habitation.

Avant de rédiger, situez donc l'emplacement. Le louez-vous au locataire du logement, avec ce logement, ou à quelqu'un d'autre, pour lui-même ? La réponse décide du régime, du juge compétent et de la TVA.

Garage seul ou annexe du logement : deux régimes

Loué au locataire d'un logement, en complément de ce logement, l'emplacement en est l'annexe. Il n'a pas besoin d'un bail spécifique : mentionnez-le dans le bail d'habitation, comme annexe ou accessoire du logement. Il en suit alors les règles, que le logement soit loué vide ou meublé : durée et fin du bail, révision du loyer, sous-location. En cas de litige, le juge des contentieux de la protection tranche.

Loué indépendamment, à un voisin, à un artisan ou au locataire d'un autre propriétaire, il relève de l'article 1709 et des suivants du code civil. Ses conditions se négocient librement. En cas de litige, le juge compétent est celui du tribunal judiciaire dont dépend l'emplacement.

Deux contrats séparés ne suffisent pas toujours à séparer les régimes. La Cour de cassation juge que la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique aux garages et places de stationnement que s'ils sont loués accessoirement au local principal (troisième chambre civile, 5 mars 1997). Quand le même bailleur loue au même locataire un logement et un garage par deux actes, le juge recherche l'intention des parties, et il la cherche dans les contrats eux-mêmes. Un loyer fixé sans référence aux règles du logement, un congé et une résiliation qui ne suivent pas ceux du bail d'habitation montrent que les deux baux n'ont pas de lien. Si vous voulez un garage indépendant, rédigez son contrat dans des termes qui ne doivent rien au bail du logement.

Ce que le contrat d'un garage doit prévoir

Un bail verbal est valable. Écrivez-le quand même : sans écrit, vous ne prouverez ni le loyer convenu ni sa révision, et c'est l'usage des lieux qui fixe le préavis. Le contrat type du bail d'habitation ne s'applique pas ici, et vous partez d'une page blanche.

Pour un garage loué seul, le contrat écrit précise :

• l'emplacement : adresse, numéro du box ou de la place, clés, badges ou télécommandes remis ;
• le montant du loyer et la date de paiement ;
• la règle de révision du loyer ;
• la durée du bail ;
• les modalités de résiliation : forme du congé et délai de préavis ;
• l'usage permis, stationnement d'un véhicule ou stockage.

Ajoutez deux clauses que l'on oublie. La première porte sur la sous-location. L'article 1717 du code civil donne au preneur le droit de sous-louer, et même de céder son bail, si cette faculté ne lui a pas été interdite. L'interdiction peut être totale ou partielle, et elle s'applique à la lettre. Sans clause, votre locataire peut donc sous-louer la place sans vous demander quoi que ce soit, à la différence du locataire d'un logement, que la sous-location oblige à obtenir votre accord écrit.

La seconde est la clause résolutoire. Elle précise les engagements dont l'inexécution entraîne la résolution du contrat, par exemple le loyer impayé (article 1225 du code civil). La résolution suppose une mise en demeure restée sans effet, sauf si le contrat prévoit qu'elle résulte du seul fait de l'inexécution. Cette mise en demeure doit mentionner expressément la clause.

Durée, fin du bail et préavis

Pour un garage loué seul, la durée est libre : un mois renouvelable, un an, ou une durée indéterminée. Le code civil règle ensuite la fin du bail :

1. Un bail écrit à durée déterminée cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans qu'il soit nécessaire de donner congé (article 1737).
2. Si, à l'expiration, le locataire reste et que vous le laissez en possession, il s'opère un nouveau bail, réglé comme une location faite sans écrit (article 1738).
3. Pour un bail sans écrit, chaque partie ne peut donner congé qu'en respectant les délais fixés par l'usage des lieux (article 1736).

Les usages locaux varient d'une ville à l'autre, et l'ADIL du département vous les indique gratuitement. Le plus sûr reste de fixer vous-même, dans le contrat, le délai de préavis et la forme du congé, lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé. Précisez aussi que le délai court à compter de la réception du congé.

Pour un garage loué comme annexe du logement, ces règles s'effacent. Le garage suit la durée du bail d'habitation, et le congé et le préavis du logement.

Le loyer et le dépôt de garantie

Le loyer d'un garage loué seul est libre. Les règles qui bornent le loyer d'un logement, de l'encadrement en zone tendue à la révision plafonnée par l'indice de référence des loyers, viennent de la loi du 6 juillet 1989 et ne le concernent pas. Le loyer ne se révise que si le contrat le prévoit : écrivez la date de révision et l'indice choisi, sans quoi le loyer de la signature reste dû jusqu'à la fin du bail.

Le dépôt de garantie n'a pas, pour un garage loué seul, le plafond d'un mois de loyer du logement vide. Son montant, ce qu'il couvre et le délai de sa restitution sont ceux que fixe le contrat. Écrivez-les, avec la liste de ce qui peut être retenu : loyers impayés, télécommande non rendue, remise en état.

Pour un garage loué comme annexe, le loyer, sa révision et le dépôt suivent ceux du bail d'habitation.

La fiscalité d'un garage loué

Les revenus de la location d'emplacements ou de boxes pour véhicules entrent dans les revenus fonciers, à condition que le propriétaire n'assure aucun service. Lavage, distribution de carburant ou atelier de réparation font basculer les profits dans les revenus commerciaux.

Le loyer du garage s'ajoute aux autres loyers de location vide du foyer, et vous le déclarez avec vos revenus locatifs. Si le total des revenus fonciers bruts du foyer ne dépasse pas 15 000 € par an, le micro-foncier s'applique : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement, et le montant brut se reporte en case 4BE de la déclaration 2042. Au-delà, ou sur option par la déclaration 2044, vous passez au régime réel ; l'option est irrévocable pendant trois ans.

La TVA mérite une ligne. L'article 261 D du code général des impôts exonère la location de locaux nus, mais il exclut de l'exonération les locations d'emplacements pour le stationnement des véhicules. Une place louée seule entre donc dans le champ de la TVA, alors qu'une place étroitement liée à la location d'un logement en reste exonérée. Un particulier bénéficie de la franchise en base (article 293 B du même code) tant que ses recettes restent sous les seuils de ce régime : il ne facture alors pas de TVA. Vérifiez les seuils de l'année sur entreprendre.service-public.gouv.fr, ils sont révisés régulièrement. Si vous en devenez redevable, le seuil de 15 000 € du micro-foncier s'apprécie hors taxe.

Ce qu'il faut retenir

Décidez d'abord si l'emplacement est l'annexe d'un logement ou un bien loué seul, et rédigez en conséquence : une clause du bail d'habitation dans le premier cas, un contrat distinct dans le second. Pour le garage seul, écrivez le loyer, sa date de paiement, sa révision, la durée et le délai de préavis, puis ajoutez une clause sur la sous-location et une clause résolutoire. Déclarez le loyer avec vos revenus fonciers. Tant que vos recettes restent sous le seuil de la franchise, ne facturez pas de TVA.