Sous-location : l'accord écrit du bailleur, le loyer plafonné et les sanctions

Votre locataire ne peut sous-louer le logement, ni céder son bail, qu'avec votre accord écrit, y compris sur le prix du loyer. Le loyer au mètre carré de la sous-location ne peut pas dépasser celui qu'il vous paie, et une sous-location faite sans accord l'expose à rembourser les sous-loyers et à perdre son bail.

La règle est posée par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Elle vaut pour un logement loué vide comme pour un logement loué meublé, que le locataire sous-loue tout le logement ou une seule chambre, pour un an ou pour un week-end.

L'accord écrit, sur le principe et sur le prix

L'accord porte sur deux choses à la fois : la sous-location elle-même, et le loyer que le locataire demandera. Un accord oral, ou un accord sur le principe sans montant, ne remplit pas la condition de la loi. Rien ne vous oblige à accepter.

Le locataire vous adresse sa demande, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous acceptez, répondez par écrit et précisez :

• la partie du logement sous-louée, tout le logement ou telle chambre ;
• la période de la sous-location ;
• le loyer que le locataire peut demander, charges comprises ou non ;
• le cas échéant, l'identité du sous-locataire.

Le locataire remet ensuite au sous-locataire votre autorisation écrite et une copie du bail en cours. Gardez une copie de votre réponse avec le bail : c'est elle qui, plus tard, distingue une sous-location autorisée d'une sous-location irrégulière.

La cession du bail obéit à la même exigence. Le locataire qui voudrait transmettre son contrat à quelqu'un d'autre, plutôt que d'héberger un sous-locataire, doit lui aussi obtenir votre accord écrit.

Le loyer de la sous-location est plafonné

Le prix au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut pas excéder celui que paie le locataire principal. Le calcul est simple pour un logement sous-loué en entier : un logement de 50 m² loué 750 € par mois revient à 15 € le mètre carré, et le sous-locataire ne peut pas payer plus de 750 €. Pour une partie du logement, le même prix au mètre carré s'applique à la surface sous-louée.

Votre accord ne peut pas autoriser un loyer plus élevé : le plafond s'impose à vous comme à votre locataire. Vérifiez donc le montant demandé avant de répondre.

Ce que la sous-location ne change pas pour vous

Le sous-locataire n'a de contrat qu'avec votre locataire. Vous n'en signez aucun avec lui, et votre locataire reste votre seul interlocuteur, pour le loyer comme pour l'état du logement. L'article 1735 du code civil le rend responsable des dégradations et des pertes causées par ses sous-locataires.

La sous-location ne peut pas durer plus longtemps que le bail principal. Quand celui-ci prend fin, par un congé, une résiliation ou le départ du locataire, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à votre encontre, ni d'aucun titre d'occupation. Les autres dispositions de la loi de 1989 ne s'appliquent pas au contrat de sous-location : le sous-locataire n'a ni la durée ni la protection d'un locataire.

Si deux personnes doivent vivre durablement dans le logement, avec chacune ses droits et ses obligations envers vous, la colocation, avec un bail signé par chacun, répond mieux à la situation qu'une sous-location.

La sous-location saisonnière

Le locataire qui propose son logement sur une plateforme de location de vacances, le temps de ses congés, fait une sous-location. Il lui faut donc votre accord écrit, comme pour toute autre. La plateforme, de son côté, doit l'informer de ses obligations et recueillir une attestation sur l'honneur avant de publier l'annonce.

S'y ajoutent les règles du meublé de tourisme, que le locataire doit respecter comme le ferait un propriétaire :

• dans les communes qui imposent une déclaration et attribuent un numéro d'enregistrement, le logement, s'il est la résidence principale du locataire, ne peut être loué plus de 90 à 120 jours par année civile, selon la commune, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure ;
• ce numéro figure dans chaque annonce ;
• le dépassement du plafond annuel expose à une amende civile de 10 000 €, et l'absence de déclaration obligatoire à une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 €.

Dans un immeuble en copropriété, vérifiez aussi le règlement. Depuis le 21 novembre 2024, un règlement nouvellement rédigé doit dire si les meublés de tourisme sont autorisés ; dans un règlement plus ancien, une clause d'habitation exclusivement bourgeoise les interdit. Un logement social, enfin, ne peut jamais être loué en meublé de tourisme.

Les sanctions d'une sous-location non autorisée

Sous-louer sans votre accord écrit est un manquement du locataire. Le juge peut, à votre demande :

1. prononcer la résiliation du bail du locataire, et celle du bail du sous-locataire, puis ordonner l'expulsion ;
2. condamner le locataire à vous verser le montant des sous-loyers perçus ;
3. lui faire payer des dommages et intérêts si vous avez subi un préjudice.

Le remboursement des sous-loyers repose sur un arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2019 (troisième chambre civile, n° 18-20.727). Sauf si le bailleur a autorisé la sous-location, les sous-loyers perçus par le locataire sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire, et ils doivent lui être remboursés. La plateforme internet qui a publié l'annonce peut elle aussi être condamnée à payer les revenus tirés de la sous-location.

Quand vous découvrez une annonce, réunissez la preuve avant d'écrire au locataire : l'annonce, ses dates, les avis des voyageurs. Un constat dressé par un commissaire de justice donne à ces éléments une date certaine. Adressez ensuite au locataire une mise en demeure par lettre recommandée, puis, s'il persiste, saisissez le juge des contentieux de la protection.

Les cas où votre accord n'est pas nécessaire

Un locataire de 60 ans ou plus peut sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans dans le cadre d'une cohabitation intergénérationnelle solidaire. Il doit vous en informer, mais vous ne pouvez pas vous y opposer. Ils conviennent entre eux de la durée, de la contrepartie financière et des petits services éventuels, et le préavis est d'un mois.

La location d'un garage seul obéit à une autre règle. Le code civil permet au preneur de sous-louer tant que le contrat ne le lui interdit pas : pour un garage ou un parking, c'est donc le contrat qui doit poser l'interdiction ou l'accord préalable.

Ce qu'il faut retenir

Répondez à toute demande de sous-location par écrit, en fixant la partie du logement, la période et le loyer, sans dépasser le prix au mètre carré du bail principal. Conservez cette réponse avec le bail. Si vous découvrez une sous-location faite sans votre accord, faites constater l'annonce, mettez le locataire en demeure, puis demandez au juge la résiliation du bail et le remboursement des sous-loyers.