Dégradations ou vétusté : ce que vous pouvez retenir à la sortie du locataire

À la sortie du locataire, vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie le coût des dégradations, jamais celui de l'usure normale. La preuve tient dans la comparaison des deux états des lieux, et la part de vétusté se déduit même du prix d'une vraie dégradation.

Dégradation ou usure normale : la règle

La loi du 6 juillet 1989 pose deux obligations au locataire. Selon son article 7, c), il répond des dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Selon l'article 7, d), il prend en charge l'entretien courant et les menues réparations, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La vétusté a une définition réglementaire depuis le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : c'est « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Ce que le temps prend à un logement reste donc à votre charge, même après des années d'occupation soigneuse.

Les réparations locatives, à l'inverse, sont dues par le locataire. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en donne la liste, et la fiche officielle de service-public.gouv.fr reprend les plus fréquentes. Quelques exemples aident à placer la frontière :

Pour le partage de l'entretien en cours de bail, le guide sur l'entretien du logement loué détaille qui fait quoi.

Qui doit prouver quoi

Votre preuve, c'est l'écart entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Une dégradation que l'entrée ne permet pas de comparer se défend mal : décrivez chaque pièce, chaque revêtement et chaque équipement le premier jour, photos à l'appui.

Une fois la dégradation constatée, c'est au locataire de prouver qu'il n'en répond pas. L'article 7, c) l'exonère s'il démontre un cas de force majeure, une faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. La Cour de cassation l'a rappelé le 9 juin 2016 : la charge de cette preuve pèse sur le locataire.

Sans état des lieux d'entrée, le code civil (article 1731) présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption tombe si vous avez refusé de faire l'état des lieux malgré une mise en demeure du locataire. Vous devrez alors prouver que vous aviez remis un logement en bon état d'usage.

Si le locataire ne vient pas à l'état des lieux de sortie ou refuse de le signer, faites appel à un commissaire de justice. Il convoque les deux parties par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance, et son constat s'impose à tous, même en l'absence de l'un d'eux. Ses frais, réglementés, sont partagés par moitié.

La grille de vétusté

La grille de vétusté transforme une discussion en calcul. Elle est facultative. Si vous voulez l'appliquer, convenez-en avec le locataire dès la signature du bail, en la choisissant parmi les grilles issues d'un accord collectif de location. L'article 4 du décret de 2016 admet deux origines :

• un accord collectif conclu au sein de la Commission nationale de concertation (loi du 23 décembre 1986, article 41 ter) ;
• un accord collectif local (même loi, article 42).

Vous pouvez retenir une telle grille même si votre logement n'appartient pas au patrimoine visé par l'accord. Elle doit fixer au moins, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels appliqués au prix des réparations.

Le calcul est simple. Prenons une grille qui donnerait à une peinture une durée de vie de huit ans, avec un abattement de 12,5 % par an. Le locataire qui rend des murs abîmés au bout de quatre ans ne doit que la moitié de la remise en peinture. Au bout de huit ans, il ne doit plus rien sur ce poste. Les chiffres de cet exemple sont pris pour l'illustration : seuls valent ceux de la grille annexée à votre bail.

Sans grille, la vétusté compte quand même. Elle s'apprécie alors au cas par cas, poste par poste, et chaque abattement se discute.

Ce que vous pouvez retenir, et avec quelles pièces

Le dépôt de garantie couvre ce qui reste dû par le locataire à la sortie :

1. les loyers et charges impayés ;
2. le coût des dégradations, part de vétusté déduite ;
3. les réparations locatives qu'il n'a pas faites.

Chaque retenue s'appuie sur un justificatif remis au locataire. Service-public.gouv.fr cite les états des lieux d'entrée et de sortie, les photos, le constat d'un commissaire de justice, les devis ou factures de travaux, et la lettre de réclamation des loyers restée sans réponse. Une retenue sans pièce se conteste sans peine.

Les délais ne changent pas. Restituez le solde dans un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans deux mois s'il diffère. Chaque mois de retard commencé majore la somme due de 10 % du loyer mensuel hors charges.

Si les réparations coûtent plus que le dépôt, vous pouvez réclamer la différence au locataire. Votre action se prescrit par trois ans : l'article 7-1 de la loi de 1989 s'applique seul au recouvrement des réparations locatives, a jugé la Cour de cassation le 26 janvier 2017.

En cas de désaccord

Envoyez d'abord au locataire un décompte poste par poste, avec chaque pièce et l'abattement de vétusté appliqué. Il voit ainsi ce qu'on lui retient, et sur quelle preuve.

Si le désaccord persiste, la commission départementale de conciliation et le conciliateur de justice sont gratuits. Pour un litige de 5 000 € ou moins, une tentative de règlement amiable (conciliateur, commission ou médiateur) est obligatoire avant de saisir le juge. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Le cas du locataire parti sans état des lieux ni restitution des clés obéit à d'autres règles : voyez le guide sur le logement abandonné par le locataire.

Ce qu'il faut retenir

Décrivez le logement pièce par pièce à l'entrée, photos datées à l'appui, et annexez au bail une grille de vétusté issue d'un accord collectif si vous voulez chiffrer sans discussion. À la sortie, comparez les deux états des lieux ligne à ligne et écartez tout ce qui relève de l'usure normale. Chiffrez chaque dégradation sur devis ou facture, déduisez la part de vétusté, puis envoyez le décompte avec ses pièces dans le délai d'un ou deux mois. Réclamez le surplus éventuel dans les trois ans.