Logement abandonné par le locataire : la procédure pour reprendre les lieux

Votre locataire a disparu sans rendre les clés, et le loyer ne vient plus : le logement reste son domicile tant qu'un juge n'a pas constaté la résiliation du bail. Pour le reprendre, passez par la procédure de constat d'abandon de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, avec un commissaire de justice puis le juge.

D'abord, vérifiez qu'il s'agit bien d'un abandon

Service-public.gouv.fr cite les signes qui mettent sur la voie : le locataire ne paie plus le loyer et ne relève plus son courrier. Ces indices ne suffisent pas à reprendre les lieux. Ils permettent seulement d'ouvrir la procédure.

Écartez d'abord trois situations qui relèvent d'autres règles.

• Le locataire a donné congé. Le bail prend fin au terme du préavis, selon les règles du congé et du préavis. S'il ne vient pas à l'état des lieux de sortie, un commissaire de justice l'établit. S'il manque aussi le rendez-vous du commissaire de justice et garde les clés, saisissez le juge des contentieux de la protection : il constatera son refus et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.
• Quelqu'un vit encore dans le logement. En cas d'abandon du domicile, l'article 14 de la loi de 1989 fait continuer le bail au profit du conjoint ou du partenaire de Pacs, et du concubin notoire, des descendants, des ascendants ou des personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an.
• Le logement est loué meublé. La procédure de constat d'abandon vise le logement loué vide. Pour un meublé ou un bail mobilité, il faut saisir le juge des contentieux de la protection du lieu du logement, pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion, par exemple pour loyers impayés.

Avant toute démarche, écrivez au locataire à sa dernière adresse connue et prévenez son garant, s'il en a un. Un congé en bonne forme et des clés rendues vous épargnent toute la procédure.

Ce que vous ne devez pas faire

Tant que le juge n'a pas statué, n'entrez pas dans le logement, ne changez pas la serrure et ne touchez pas aux meubles. Vous vous exposeriez à des poursuites pour violation de domicile. L'expulsion faite par vous-même est punie de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende (code pénal, article 226-4-2).

Le départ volontaire du locataire ne change rien. Le 6 juillet 2017, la Cour de cassation a jugé illicite la reprise d'un logement faite sans mise en demeure préalable ni décision constatant la résiliation du bail, alors que le locataire était parti de lui-même et avait un nouveau logement. La violation de domicile, a-t-elle rappelé, cause nécessairement un préjudice qui doit être réparé.

La procédure, étape par étape

1. La mise en demeure

Chargez un commissaire de justice de mettre le locataire en demeure de justifier qu'il occupe bien le logement. En cas d'impayés, cette mise en demeure peut figurer dans un commandement de payer, ou dans un commandement de justifier d'une assurance locative. Le locataire a 1 mois après la signification pour répondre.

2. Le constat d'abandon

Sans réponse dans le mois, le commissaire de justice peut entrer dans le logement. Il le fait en présence du maire, d'un conseiller municipal ou d'un agent municipal habilité, et d'une autorité de police ou de gendarmerie. À défaut, deux personnes majeures sans lien avec lui ni avec vous servent de témoins. Si le logement paraît abandonné, il dresse un procès-verbal d'abandon, avec l'inventaire des biens laissés sur place et l'indication de leur valeur marchande.

3. La requête au juge

Saisissez le juge des contentieux de la protection par une requête remise ou adressée au greffe du tribunal du lieu du logement. Elle est datée, signée et accompagnée des justificatifs, dont le bail et le procès-verbal d'abandon. Dans la même requête, vous pouvez demander la condamnation du locataire à payer les sommes dues au titre du bail.

Si le juge estime la demande fondée, il rend une ordonnance qui constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Il décide aussi du sort des biens : il peut autoriser la vente aux enchères de ceux qui ont une valeur et déclarer les autres abandonnés, après un délai d'un mois laissé au locataire pour les retirer. S'il rejette la requête, vous ne pouvez pas contester son ordonnance, mais vous gardez la voie ordinaire de la résiliation du bail et de l'expulsion.

4. La signification, puis la reprise

Faites signifier l'ordonnance au locataire par un commissaire de justice dans les 2 mois. Passé ce délai, elle n'est plus valable. Le locataire dispose alors d'un mois pour la contester par déclaration au greffe ; si le tribunal juge votre demande abusive, il peut vous condamner à une amende civile allant jusqu'à 10 000 €.

Sans contestation dans le mois, le commissaire de justice procède à la reprise des lieux et dresse un procès-verbal de reprise, remis ou signifié au locataire. Il conserve les papiers personnels sous enveloppe scellée pendant 2 ans. Les biens qui ont une valeur marchande sont vendus aux enchères. Le produit, déduction faite des frais et des sommes qui vous sont dues, revient à l'ancien locataire par l'intermédiaire de la Caisse des dépôts et consignations.

Les délais à prévoir

S'y ajoute le temps du tribunal pour examiner la requête, qui varie d'une juridiction à l'autre.

Après la reprise

Faites constater l'état du logement, par exemple par le commissaire de justice, et comparez-le à l'état des lieux d'entrée : c'est la base de toute réclamation pour dégradations. Un départ sans prévenir ne décharge pas forcément le locataire. Le 14 janvier 2016, la Cour de cassation a jugé que les juges devaient rechercher si un locataire ayant quitté les lieux définitivement, sans informer le bailleur, sans donner congé ni restituer les clés, engageait sa responsabilité pour des dégradations commises ensuite par des tiers entrés dans le logement.

Ce qu'il faut retenir

Vérifiez d'abord que personne ne vit plus dans le logement et que le locataire n'a pas donné congé. Ne touchez ni à la serrure ni aux affaires qu'il a laissées. Chargez un commissaire de justice de la mise en demeure, puis, un mois plus tard, du constat d'abandon. Déposez ensuite la requête au juge des contentieux de la protection, faites signifier l'ordonnance dans les deux mois, et attendez le mois de contestation avant la reprise des lieux.