Déficit foncier : plafond de 10 700 €, 21 400 € pour la rénovation énergétique, et report

Au régime réel, le déficit foncier qui vient des travaux, de la taxe foncière ou de l'assurance s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, et jusqu'à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique payés d'ici le 31 décembre 2027. En contrepartie, le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit.

D'où vient un déficit foncier

Un déficit foncier n'existe qu'au régime réel. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % s'applique aux loyers et aucune charge réelle ne se déduit. Le réel s'impose au-delà de 15 000 € de revenus fonciers par an ; en dessous, il se choisit, et l'option est irrévocable pendant trois ans. Déclarer ses revenus locatifs détaille les deux régimes.

Au réel, vous déduisez des loyers les charges réellement payées et justifiées. Elles comprennent notamment :

• les réparations et l'entretien ;
• les travaux d'amélioration, dont la rénovation énergétique ;
• les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur ;
• les primes d'assurance du logement et des loyers impayés ;
• les frais de gestion ;
• la taxe foncière.

Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne se déduisent pas. Avant de lancer un chantier, vérifiez donc dans quelle catégorie il tombe : les travaux dans un logement loué n'ont pas tous le même sort.

Quand ces charges dépassent les loyers de l'année, le résultat devient négatif : c'est le déficit foncier. Le revenu brut compense toujours d'abord les intérêts d'emprunt. Cet ordre décide de la part du déficit qui peut descendre sur le revenu global.

Le plafond de 10 700 €, et ce qui dépasse

L'article 156 du code général des impôts sépare le déficit en deux parts.

• La part qui vient des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. L'imputation est automatique.
• La part qui vient des intérêts d'emprunt, et ce qui dépasse le plafond, s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Si votre revenu global de l'année ne suffit pas à absorber la part imputable, il devient lui-même déficitaire : ce déficit global se reporte sur le revenu global des six années suivantes. Un déficit foncier reporté, lui, ne revient jamais sur le revenu global. Il ne s'impute plus que sur des revenus fonciers.

Le plafond est porté à 15 300 € pour un logement qui bénéficie de la déduction du dispositif dit « Cosse » ou de l'amortissement « Périssol ».

Avec 8 000 € de loyers et 20 000 € de charges autres que les intérêts, le partage dépend du montant des intérêts :

Dans le second cas, les 11 300 € reportés réunissent les 2 000 € d'intérêts et les 9 300 € qui dépassent le plafond.

Le plafond porté à 21 400 € pour la rénovation énergétique

Le plafond de 10 700 € peut être relevé, sur option, du montant des travaux de rénovation énergétique éligibles, sans dépasser 21 400 €. Instauré pour les dépenses payées de 2023 à 2025, ce relèvement a été prolongé par la loi de finances pour 2026 (article 47) pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.

Les conditions sont cumulatives :

• les travaux font passer le logement d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D ;
• le devis a été accepté à partir du 5 novembre 2022 ;
• les dépenses sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, et les travaux achevés au plus tard à cette date ;
• les travaux sont réalisés par des professionnels, titulaires du signe de qualité quand l'éco-prêt à taux zéro ou MaPrimeRénov' l'exige ;
• vous pouvez produire deux diagnostics de performance énergétique, l'un avant les travaux, l'autre après.

L'option se prend sur la déclaration n° 2044 de l'année où le déficit est constaté. Faute de DPE classant le logement de A à D après les travaux, le revenu foncier et le revenu global des années concernées sont recalculés. Vérifiez la validité du DPE dont vous partez avant de compter sur ce plafond.

Reprenons le premier exemple, avec 9 000 € de travaux éligibles parmi les 20 000 € de charges. Le plafond devient 10 700 + 9 000 = 19 700 €. Les 15 000 € de déficit dû aux autres charges s'imputent alors en totalité sur le revenu global, et il ne reste rien à reporter.

Louer jusqu'au 31 décembre de la troisième année

L'imputation sur le revenu global a une contrepartie. Le logement doit rester affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Pour un déficit imputé sur les revenus de 2026, il doit être loué jusqu'au 31 décembre 2029. Vous n'avez aucun engagement formel à prendre.

La location doit être effective. Un logement vacant ne remplit pas la condition, même si une assurance verse des loyers de remplacement. Entre deux locataires, l'administration admet un délai incompressible, à condition de prouver que vous avez cherché à relouer : gardez les annonces et leurs dates. Vendre le logement avant l'échéance revient à cesser de le louer. Si le logement appartient à une société, les associés qui ont imputé le déficit doivent aussi conserver leurs parts pendant la même durée.

Si la condition n'est pas respectée, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent la fin de la location sont recalculés. Le déficit imputé à tort ne s'impute plus que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Sans autre logement loué, il est perdu.

L'imputation est maintenue en cas d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire de Pacs, ainsi qu'en cas d'expropriation du logement pour cause d'utilité publique.

Le meublé obéit à d'autres règles : son déficit ne s'impute jamais sur le revenu global, et l'amortissement du loueur en meublé ne peut pas en créer.

Ce qu'il faut retenir

Avant de lancer les travaux, vérifiez que vous êtes au régime réel et que les dépenses sont déductibles. Pour un chantier de rénovation énergétique, faites établir un DPE avant et après, et payez les travaux d'ici le 31 décembre 2027 pour profiter du plafond de 21 400 €. Remplissez la déclaration n° 2044 en séparant les intérêts des autres charges, et exercez-y l'option du plafond relevé si vous y avez droit. Gardez ensuite le logement loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, preuves de location à l'appui.