Amortissement en LMNP : ce qui s'amortit, sur quelle durée, et ce qu'il coûte à la revente

Au régime réel, le loueur en meublé non professionnel déduit chaque année une fraction du prix du logement, terrain exclu, et de ses meubles. Cet amortissement ne peut jamais créer de déficit, et depuis le 15 février 2025, ce que vous avez déduit revient dans le calcul de la plus-value le jour où vous revendez.

Ce qui s'amortit, et ce qui ne s'amortit pas

L'amortissement répartit le coût d'un bien sur sa durée d'utilisation. Au réel, il se déduit des loyers comme une charge, alors qu'aucune somme ne sort de votre compte.

Peuvent s'amortir :

• la construction, c'est-à-dire le prix d'achat du logement hors terrain ;
• les meubles qui le garnissent ;
• les travaux d'amélioration, d'agrandissement ou de construction, inscrits à l'actif comme le reste.

Le terrain ne se déprécie pas : il ne s'amortit pas. La ventilation entre le terrain et la construction est faite par le loueur, sous sa responsabilité. En principe, l'acte notarié de vente la mentionne. Demandez-la au notaire avant la signature, c'est le chiffre sur lequel tout le reste se calcule.

L'amortissement suppose une comptabilité. Seuls les amortissements constatés en comptabilité, pour des biens inscrits à l'actif du bilan, se déduisent du résultat. Au micro-BIC, rien ne s'amortit : l'abattement forfaitaire est réputé en tenir compte. Comparez les deux régimes chiffres en main : le choix entre micro-BIC et réel a ses seuils et ses dates d'option.

Les durées : celles des usages

Aucun texte ne fixe une durée unique pour un appartement ou pour un canapé. L'article 39 du code général des impôts admet les amortissements « généralement admis d'après les usages », calculés sur la durée normale d'utilisation de chaque bien. Le taux annuel est égal à 100 divisé par cette durée.

Le BOFiP publie, à titre indicatif, les taux les plus couramment pratiqués :

La méthode par composants découpe le logement entre sa structure et les éléments qui s'usent plus vite, comme la toiture ou les agencements. Chacun s'amortit alors sur sa propre durée, et la structure sur la durée d'usage de l'immeuble.

Prenons une construction de 150 000 €, hors terrain, amortie sur 50 ans, et 8 000 € de meubles amortis sur 10 ans. L'amortissement de l'année atteint 3 000 € + 800 € = 3 800 €. Pour mesurer ce qu'il change sur le rendement d'un projet, calculez la rentabilité locative avant et après impôt.

La limite : l'amortissement ne crée pas de déficit

L'article 39 C du code général des impôts plafonne la déduction. Pour une location meublée détenue par une personne physique, l'amortissement de l'ensemble des biens (immeuble et meubles) se déduit, chaque année, dans la limite des loyers diminués des autres charges. Les autres charges, ce sont par exemple les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, l'assurance ou les frais de comptabilité.

Reprenons l'exemple avec 9 600 € de loyers et 6 500 € d'autres charges. Le résultat avant amortissement est de 3 100 €. Sur les 3 800 € d'amortissement de l'année, seuls 3 100 € se déduisent : le résultat imposable tombe à zéro, et les 700 € restants sont mis de côté.

Cette part écartée n'est pas perdue. Les amortissements non déduits se reportent sur les années suivantes sans limitation de durée, tant que l'activité ne dégage pas assez de résultat pour les absorber. Le report cesse si vous vendez le logement ou arrêtez de le louer, sauf si vous avez une autre activité imposable en BIC non professionnels. Joignez chaque année à la déclaration de résultats le tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée.

Le déficit obéit à une autre règle. Quand les charges, hors amortissement, dépassent les loyers, le déficit d'un LMNP ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes. Il ne réduit jamais le revenu global, à la différence du déficit foncier d'une location nue.

À la revente : les amortissements réintégrés dans la plus-value

La loi de finances pour 2025 (article 84) a modifié l'article 150 VB du code général des impôts. Pour les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu dans le calcul de la plus-value est diminué des amortissements admis en déduction pendant la location. La plus-value imposable grossit d'autant.

Prenons un logement acheté 160 000 €, sur lequel 30 000 € d'amortissements ont été déduits, puis revendu 190 000 €. Avant la réforme, la plus-value brute était de 30 000 €. Le prix d'acquisition retenu est désormais de 130 000 €, et la plus-value brute passe à 60 000 €, avant les abattements pour durée de détention. L'exemple laisse de côté les frais d'acquisition et de cession.

Plusieurs règles encadrent cette réintégration :

• un loueur resté au micro-BIC n'a rien à réintégrer, puisqu'il n'a rien amorti ;
• les amortissements des travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement, d'amélioration ou de démolition pris en compte pour l'impôt sur le revenu n'entrent pas dans la minoration ;
• les logements situés dans certaines résidences et certains établissements en sont exclus : résidences universitaires, résidences-services réservées aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux personnes de plus de 65 ans, établissements et services pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée avec hébergement.

Le LMNP garde le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec les abattements pour durée de détention. Le loueur professionnel relève, lui, des plus-values professionnelles.

Ce qu'il faut retenir

Faites ventiler, dès l'achat, le prix entre le terrain et la construction, et gardez l'acte qui la mentionne. Tenez chaque année le tableau d'amortissement, et joignez à la déclaration de résultats le suivi des amortissements différés. Avant de vendre, calculez la plus-value en retirant du prix d'achat les amortissements déduits, et vérifiez si votre logement relève d'une résidence exclue.