Commandement de payer : contenu, coût, délai de six semaines et suite de la procédure

Le commandement de payer est l'acte par lequel un commissaire de justice réclame au locataire les loyers et charges impayés. Il lui laisse six semaines pour régler sa dette : passé ce délai, la clause résolutoire du bail vous permet de demander au juge de constater la résiliation.

Avant de le faire délivrer

Le commandement vient après les relances. Écrivez d'abord au locataire, puis envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, comme le décrit le guide des premières étapes face à un loyer impayé. Prévenez aussi le garant et, si vous en avez une, l'assurance loyers impayés.

Vérifiez ensuite que votre bail contient une clause résolutoire. Tout bail signé depuis le 29 juillet 2023 en contient une, puisque la loi du 27 juillet 2023 l'impose pour les impayés de loyer, de charges et de dépôt de garantie. Les contrats types en vigueur depuis le 1er octobre 2026 l'intègrent directement. Un bail plus ancien sans cette clause ne passe pas par le commandement : vous assignez directement le locataire, et le juge apprécie si l'impayé est assez grave pour résilier le bail.

Une précaution encore, si la dette ne dépasse pas 5 000 € : service-public.gouv.fr indique qu'une tentative de conciliation, gratuite auprès d'un conciliateur de justice, ou de médiation est alors obligatoire avant de demander au juge la résiliation.

Ce que le commandement doit contenir

Vous choisissez le commissaire de justice et vous lui confiez le dossier : le décompte de la dette, le bail, l'acte de cautionnement s'il existe. Lui seul peut délivrer l'acte. Il le remet au locataire, le lui envoie ou le dépose dans sa boîte aux lettres, puis en informe la caution. Une caution qui n'a pas reçu cette information n'est pas tenue de payer les intérêts de retard mis à la charge du locataire.

Le commandement doit mentionner, sous peine de n'avoir aucune valeur :

• le délai laissé au locataire pour payer, six semaines ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte de la dette ;
• l'avertissement qu'à défaut de paiement ou de demande de délais, le bailleur peut demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion ;
• l'adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL), auquel le locataire peut demander une aide ;
• la possibilité de demander au juge, à tout moment, un délai de grâce prévu par l'article 1343-5 du code civil, de deux ans au plus, porté à trois ans si le locataire peut rembourser.

Le délai de six semaines vaut pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Un bail signé avant cette date, et ni reconduit ni renouvelé depuis, garde le délai de deux mois. Relisez la date de votre bail et sa dernière reconduction avant de mandater le commissaire de justice : le délai fait partie des mentions obligatoires.

Ce que coûte le commandement

Le commissaire de justice applique un tarif réglementé, fixé par l'arrêté du 25 février 2026. En métropole, les montants TVA incluse dépendent de la dette réclamée :

Chaque signification ajoute 11,28 € de frais de déplacement, ou 10,56 € quand elle se fait uniquement par voie électronique. Le tarif du commandement s'entend hors droit d'engagement des poursuites. Les montants diffèrent dans les départements d'outre-mer.

Vous avancez ces frais. Si la procédure va jusqu'au juge, vous lui demandez de condamner le locataire à payer la dette et les frais de justice. Une clause du bail qui ferait payer au locataire des frais de relance, ou des frais de justice au-delà des dépens et des frais irrépétibles, est interdite et réputée non écrite. En cas de doute sur une facture, le secrétariat du tribunal dont dépend l'étude vérifie gratuitement les frais facturés.

Les six semaines qui suivent

Pendant ce délai, la clause résolutoire ne joue pas encore, et vous ne pouvez pas saisir le juge. Le locataire peut payer, demander une aide au FSL ou vous proposer un étalement.

Si vous acceptez un étalement, écrivez-le et faites-le signer par les deux parties. Avec cet accord écrit, vous pouvez renoncer à saisir le tribunal tant qu'il est respecté.

Si vous louez en nom propre ou par une SCI familiale (entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré), le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dès que l'impayé dure depuis deux mois sans interruption, ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Ce signalement lance aussi le diagnostic social et financier du locataire : dès qu'il le reçoit, le préfet saisit l'organisme chargé de l'établir. Le juge disposera ainsi d'un dossier sur les ressources du ménage et les causes de la dette le jour de l'audience.

Après les six semaines

Si le locataire a remboursé toute sa dette, le bail continue. S'il ne l'a pas fait et qu'aucun étalement n'a été convenu, vous pouvez l'assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, y compris en référé.

Le commissaire de justice délivre l'assignation au locataire et la notifie au préfet. L'audience a lieu au moins six semaines après sa réception. Vous y demandez au juge :

1. de condamner le locataire à payer la dette et les frais de justice ;
2. de constater que le bail est résilié par l'effet de la clause ;
3. d'ordonner l'expulsion ;
4. de fixer une indemnité d'occupation, due à la place du loyer une fois le bail résilié.

Le juge peut aussi accorder au locataire des délais de paiement de trois ans au plus et suspendre les effets de la clause résolutoire, à condition qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et qu'il puisse rembourser sa dette. S'il manque une échéance, le bail est résilié. Une fois la résiliation acquise, l'expulsion passe par un commandement de quitter les lieux, puis par le commissaire de justice seul. Sauf si le locataire dispose d'un relogement adapté, elle ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

Le commandement ne vous autorise à rien d'autre. N'entrez pas dans le logement, ne changez pas la serrure et ne touchez pas aux affaires du locataire : la violation de domicile et l'expulsion par soi-même sont punies pénalement, jusqu'à trois ans de prison et 30 000 € d'amende pour la seconde.

Ce qu'il faut retenir

Relancez, puis mettez en demeure par lettre recommandée, et vérifiez que le bail contient une clause résolutoire. Contrôlez la date du bail pour savoir si le délai est de six semaines ou de deux mois, puis mandatez un commissaire de justice avec un décompte exact et l'acte de cautionnement. Pendant le délai, répondez à toute proposition d'étalement par un accord écrit. Faute de paiement, faites assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection, sans jamais reprendre le logement par vous-même.