Clause résolutoire du bail : quand elle joue, ce que décide le juge et le cas de l'assurance

La clause résolutoire prévoit que le bail est résilié de plein droit si le locataire manque à certaines obligations, la première étant de payer son loyer. Elle ne joue qu'après un commandement resté sans effet, et le juge, qui doit constater la résiliation, peut encore en suspendre les effets en accordant des délais de paiement.

Ce que la clause peut viser

Le bail ne peut prévoir sa résiliation que pour des motifs fixés par la loi. D'après service-public.gouv.fr, la clause peut viser :

• le loyer ou les charges impayés ;
• le dépôt de garantie non versé ;
• l'absence d'assurance des risques locatifs ;
• le manquement à l'obligation d'user paisiblement du logement, lorsque des troubles de voisinage ont été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
• le manquement à l'obligation d'occuper le logement exclusivement comme résidence principale, lorsque le maire a institué cette servitude pour des constructions neuves ou des locaux transformés en logements.

Toute clause qui permettrait de résilier le bail pour un autre motif est interdite et réputée non écrite. La même règle frappe la clause qui autoriserait la résiliation par une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester. Ces règles valent pour la location vide comme pour la location meublée.

Pour les impayés de loyer, de charges et de dépôt de garantie, la clause n'est plus facultative. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation à usage de résidence principale doit la contenir. Le décret du 6 juillet 2026 l'a inscrite dans les contrats types de location vide, meublée et de colocation à bail unique, pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Si vous rédigez un bail aujourd'hui, partez de ces modèles.

Avant qu'elle joue : l'acte préalable

La résiliation n'est jamais immédiate. Pour les impayés et le défaut d'assurance, un acte du commissaire de justice ouvre un délai pendant lequel le locataire peut régulariser :

Pour les troubles de voisinage, la clause suppose qu'une décision de justice passée en force de chose jugée les ait déjà constatés.

Pendant le délai, le locataire peut payer ou s'assurer, et la clause reste sans effet. S'il régularise entièrement, le bail continue comme avant. S'il ne le fait pas, le bail est résilié de plein droit, mais cela ne vous rend pas le logement. Le locataire qui ne part pas de lui-même ne peut être expulsé qu'en vertu d'une décision de justice.

Vous saisissez donc le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, éventuellement en référé, pour qu'il constate la résiliation, ordonne l'expulsion et fixe une indemnité d'occupation, qui remplace le loyer. L'assignation est notifiée au préfet, et l'audience a lieu au moins six semaines plus tard.

Le rôle du juge : constater, ou accorder des délais

Face à une clause résolutoire, le juge ne se demande pas si le manquement est assez grave pour justifier la résiliation. Il constate la faute du locataire et en tire la conséquence prévue par le bail. Sans clause, il en va autrement : saisi d'une demande de résiliation, le juge apprécie lui-même si la faute est d'une gravité suffisante.

Le juge garde pourtant une marge réelle, celle des délais de paiement. Il peut reporter ou échelonner la dette sur trois ans au plus, à la demande du locataire, à la vôtre ou d'office, à deux conditions : le locataire doit être en mesure de régler sa dette, et il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, ces délais ne suspendent plus automatiquement la clause. La suspension doit être demandée au juge, par le locataire ou par le bailleur, et elle suppose la même reprise du loyer courant avant l'audience. Si le locataire est absent de l'audience, le juge ne peut pas écarter la clause, sauf si vous le lui demandez.

La suspension est fragile pour le locataire, et c'est ce qui vous protège :

• s'il respecte l'échéancier et paie son loyer, il reste dans le logement ;
• au premier impayé, ou s'il ne rembourse pas selon le plan fixé par le juge, le bail est résilié ;
• il devient alors occupant sans droit ni titre, et vous pouvez poursuivre l'expulsion par un commandement de quitter les lieux.

Le locataire peut en outre demander au juge, à tout moment, un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, de deux ans au plus, ou trois ans s'il est en mesure de rembourser.

L'assurance du locataire : deux voies, un choix

Le locataire doit s'assurer au moins contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et vous remettre une attestation à la remise des clés, puis chaque année à votre demande. S'il ne le fait pas, deux voies s'offrent à vous.

Faire jouer la clause. Chargez un commissaire de justice de délivrer au locataire un commandement de justifier d'une assurance. Si, un mois après, il ne vous a remis aucune attestation, saisissez le juge des contentieux de la protection, y compris en référé, pour qu'il constate la résiliation et ordonne l'expulsion.

Assurer le logement pour son compte. Envoyez au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception qui annonce votre intention de souscrire l'assurance à sa place. Il a un mois pour s'assurer. Passé ce délai, vous souscrivez le contrat, vous lui en remettez une copie à la souscription et à chaque renouvellement, et il vous rembourse la prime par douzièmes avec chaque loyer, majorée de 10 % au plus. Sur une prime annuelle de 200 €, cela donne 220 €, soit 18,33 € par mois, inscrits sur l'avis d'échéance et sur la quittance.

Dès l'envoi de cette lettre, vous perdez la possibilité de résilier le bail pour défaut d'assurance, même si le bail contient la clause. Choisissez donc avant d'écrire. Vos propres risques de bailleur se couvrent par d'autres contrats, de l'assurance propriétaire non occupant à la garantie des loyers impayés.

Ce qu'il faut retenir

Relisez la clause résolutoire de votre bail et vérifiez qu'elle ne vise que les motifs permis par la loi. Au premier manquement, faites délivrer l'acte prévu par un commissaire de justice, et laissez courir le délai sans rien entreprendre d'autre. Si le locataire ne régularise pas, saisissez le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation, et venez à l'audience avec un décompte à jour. En cas de défaut d'assurance, décidez entre la résiliation et l'assurance pour son compte avant d'envoyer le moindre courrier.