Vendre la maison qu'on habite : l'assurance, les compteurs, les papiers

L'assurance habitation passe à l'acquéreur

Quand on vend le logement qu'on habite, le premier réflexe est souvent de vouloir « résilier l'assurance ». Pour une vente, ce n'est pas le bon geste. L'article L. 121-10 du code des assurances prévoit qu'en cas d'aliénation de la chose assurée — une vente —, l'assurance continue de plein droit au profit de l'acquéreur, qui reprend les obligations du contrat.

Ce qui vous concerne, vous, vendeur :

• vous restez tenu des primes échues, c'est-à-dire de celles qui étaient dues avant la vente ;
• vous êtes libéré des primes à venir à partir du moment où vous avez informé votre assureur de la vente, par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique.

L'acquéreur, de son côté, peut résilier le contrat qui lui est transmis, et l'assureur aussi, dans un délai de trois mois à compter de la demande de transfert du contrat au nom de l'acquéreur. La plupart des acquéreurs souscrivent leur propre assurance : c'est leur affaire, pas la vôtre.

Tant que l'acte de vente n'est pas signé, la maison est encore la vôtre : gardez l'assurance jusque-là.

Déménager sans vendre : la résiliation pour changement de domicile

Si vous quittez un logement sans le vendre — vous le gardez comme résidence secondaire, par exemple —, c'est une autre règle. Un changement de domicile fait partie des changements de situation qui ouvrent la résiliation du contrat d'assurance habitation (code des assurances, article L. 113-16), si le contrat couvrait des risques liés à la situation antérieure :

• la demande se fait dans les trois mois qui suivent le déménagement ;
• la résiliation prend effet un mois après que l'assureur a reçu la notification ;
• l'assureur rembourse la part de prime correspondant à la période qui n'est plus couverte.

Service-public.gouv.fr propose un modèle de lettre pour cette résiliation. Si vous gardez la maison, pensez aussi qu'elle reste à assurer : la résiliation d'un contrat ne dispense pas d'en avoir un autre adapté à son nouvel usage.

Les diagnostics : annexés à la promesse de vente

Le dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente, ou à défaut à l'acte authentique (code de la construction et de l'habitation, article L. 271-4). Il regroupe les diagnostics qui s'appliquent au logement, notamment : performance énergétique, amiante pour un permis de construire antérieur au 1er juillet 1997, plomb pour un logement construit avant le 1er janvier 1949, installations d'électricité et de gaz de plus de quinze ans, état des risques, assainissement non collectif le cas échéant.

Chacun a sa durée de validité. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n'est plus valable : c'est à la vente qu'on le découvre, au pire moment. Vérifier la date de chaque diagnostic quelques mois avant de mettre en vente laisse le temps de les faire refaire.

Les compteurs : relevés le jour de la vente

L'index des compteurs le jour de la vente sépare votre consommation de celle de l'acquéreur. Relevez-le vous-même, avec la date, et gardez-en une trace — une photo du cadran suffit :

• l'eau, dont le compteur ne se relève souvent qu'une ou deux fois par an ;
• l'électricité et le gaz, même quand le compteur est communicant : un index noté le jour même tranche toute discussion sur un décompte.

Cet index sert à résilier vos contrats d'énergie et d'eau, ou à les transférer, selon ce que prévoit chaque fournisseur. L'acquéreur ouvre ses propres contrats : il n'hérite pas des vôtres.

Les papiers de la maison, et le reste

Au-delà des diagnostics, beaucoup de pièces intéressent l'acquéreur, et vous les avez peut-être déjà : les factures et les attestations d'assurance des entreprises qui ont réalisé des travaux — la garantie décennale d'un chantier suit la maison, et c'est l'acquéreur qui pourra la faire jouer —, les attestations d'entretien de la chaudière et de ramonage, le rapport de contrôle de l'assainissement non collectif, les notices des équipements.

Les remettre rassemblés, datés et classés rassure l'acquéreur et le notaire. Gardez-en une copie : certains documents vous seront encore demandés, notamment pour votre déclaration de revenus si la vente dégage une plus-value imposable, ce qui n'est pas le cas pour la vente de sa résidence principale.

Enfin, remettez toutes les clés, badges et télécommandes le jour de la signature, y compris les doubles confiés à un voisin ou à un proche. Pour le reste d'un changement d'adresse — banque, caisse d'allocations, carte grise, employeur —, service-public.gouv.fr tient la liste à jour et propose un téléservice qui déclare la nouvelle adresse à plusieurs organismes en une fois.

Ce qu'il faut en retenir

À la vente, l'assurance habitation ne se résilie pas : elle passe à l'acquéreur, et une lettre recommandée à l'assureur vous libère des primes à venir (article L. 121-10). Sans vente, un changement de domicile ouvre la résiliation dans les trois mois (article L. 113-16).

Les diagnostics sont annexés à la promesse de vente ; vérifiez leurs dates avant de mettre en vente. Le jour de la signature, relevez les compteurs, remettez les clés, et donnez à l'acquéreur les papiers qui racontent la maison.