Calculer la rentabilité d'un investissement locatif : rendement brut, net et cash-flow

Trois rendements, trois questions différentes

Un « rendement locatif » annoncé sans autre précision ne veut presque rien dire. Il en existe trois, qui répondent chacun à une question distincte, et le plus flatteur est aussi le moins utile.

• Le rendement brut répond à : « ce bien est-il cher par rapport à ce qu'il peut rapporter ? » C'est le loyer annuel hors charges divisé par le coût total d'acquisition. Il sert à comparer deux annonces entre elles, pas à décider.
• Le rendement net répond à : « que rapporte-t-il vraiment, une fois payé ce que le logement coûte chaque année ? » On retire du loyer les charges du propriétaire et les mois sans locataire, puis on divise par le même coût total.
• Le rendement net-net, ou net d'impôt, répond à : « que reste-t-il après le fisc ? » Il dépend du régime choisi, location vide ou meublée, et de vos autres revenus. C'est le seul qui dise ce que vous gagnez, et le seul qu'on ne puisse pas calculer sans connaître votre situation.

Le point commun des trois : ils se calculent sur le coût total de l'achat, jamais sur le seul prix affiché. C'est l'erreur la plus fréquente, et elle surestime le rendement à chaque fois.

Le coût total, pas le prix de l'annonce

Ce que vous payez pour un logement ne s'arrête pas au prix convenu avec le vendeur. Le coût total d'acquisition additionne :

• le prix, frais d'agence compris s'ils sont à la charge de l'acquéreur ;
• les frais de notaire, qui sont pour l'essentiel des droits de mutation reversés à l'État et aux collectivités. Dans l'ancien, comptez entre 7,5 % et 8,5 % du prix, selon le département et le montant ; dans le neuf, environ 2 à 3 % ;
• les travaux à faire avant la première location ;
• le mobilier, si vous louez meublé ;
• les frais bancaires : frais de dossier et garantie du prêt, caution ou hypothèque.

Sur un appartement ancien affiché 150 000 €, les seuls frais de notaire ajoutent près de 12 000 €. Oublier cette ligne, c'est gonfler le rendement d'un demi-point sans l'avoir vu.

Un exemple complet, chiffre par chiffre

Prenons un appartement ancien acheté 150 000 €, frais d'agence compris, avec 8 000 € de travaux, loué 750 € par mois hors charges.

Le coût total : 150 000 € + 12 000 € de frais de notaire estimés à 8 % + 8 000 € de travaux = 170 000 €.

Le rendement brut : 750 € × 12 = 9 000 € de loyers par an, divisés par 170 000 €, soit 5,29 %.

Les charges du propriétaire : 900 € de taxe foncière, 400 € de charges de copropriété qu'on ne peut pas refacturer au locataire, 150 € d'assurance propriétaire non occupant — 1 450 € par an. Et un mois sans locataire par an, le temps de relouer entre deux baux : les loyers encaissés tombent à 8 250 €.

Le rendement net : (8 250 € − 1 450 €) ÷ 170 000 € = 4,00 %. Plus d'un point de moins que le rendement brut, sur un logement sans histoire.

Le crédit : avec 20 000 € d'apport, il faut emprunter 150 000 €. Sur vingt ans à 3,50 %, la mensualité est de 869,94 €, auxquels s'ajoutent 37,50 € d'assurance emprunteur (0,30 % par an du capital emprunté) : 907,44 € prélevés chaque mois. Sur la durée du prêt, les intérêts et l'assurance coûtent environ 67 800 €.

Le cash-flow : le logement rapporte (8 250 € − 1 450 €) ÷ 12 = 566,67 € par mois, et le crédit en coûte 907,44 €. Il manque 340,77 € chaque mois, avant impôt.

Ce résultat n'est pas un échec : c'est la situation la plus courante d'un premier investissement à crédit sur vingt ans. Mais c'est une somme que vous devrez sortir de votre poche pendant des années, et il vaut mieux le savoir avant de signer qu'au troisième prélèvement.

Ce que le calcul oublie le plus souvent

Les écarts entre le rendement espéré et le rendement obtenu viennent presque toujours des mêmes lignes.

1. Le loyer charges comprises. Les charges récupérables — eau, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères — ne sont pas une recette : vous les avancez et le locataire vous les rembourse. Seul le loyer hors charges entre dans le calcul.
2. La vacance. Même un logement bien placé reste parfois vide entre deux locataires, le temps d'un état des lieux, d'un rafraîchissement et d'une recherche. Un mois par an est une hypothèse prudente pour une location vide ; un meublé qui tourne plus vite en compte souvent davantage.
3. Les charges que le propriétaire garde. La taxe foncière, la part des charges de copropriété qu'on ne peut pas refacturer, l'assurance du propriétaire, les frais de gestion si l'on confie le bien à une agence, et la garantie des loyers impayés si l'on en souscrit une.
4. L'entretien et les gros travaux. Une chaudière, une toiture, un ravalement voté en assemblée générale : ces dépenses ne sont pas annuelles, mais elles arrivent. Mettre de côté un pourcentage du loyer chaque année les lisse.
5. L'impôt. Deux logements identiques n'ont pas le même rendement net-net selon qu'ils sont loués vides ou meublés, au régime forfaitaire ou au réel, et selon le taux marginal de leur propriétaire. Le guide sur la location nue ou meublée détaille ce qui change, et celui sur la déclaration des revenus locatifs dit comment les loyers sont imposés.

Ce qu'un bon rendement ne dit pas

Un rendement mesure ce qu'un bien rapporte chaque année ; il ne dit rien de ce qu'il vaudra à la revente. Un studio à 8 % dans une ville qui se vide peut perdre davantage en valeur qu'il ne rapporte en loyers. À l'inverse, un rendement de 3,5 % dans un quartier recherché se loue sans vacance et se revend sans difficulté.

Le cash-flow, lui, dit si vous pouvez tenir. Un projet au rendement correct mais au cash-flow très négatif demande un effort d'épargne mensuel qui doit rester supportable même si le logement reste vide deux mois, ou si la taxe foncière augmente.

Enfin, un calcul n'est jamais meilleur que ses hypothèses. Le loyer se vérifie sur les annonces comparables du quartier, pas sur l'estimation du vendeur ; la taxe foncière se lit sur le dernier avis, que le vendeur peut vous montrer ; les charges de copropriété figurent dans les procès-verbaux d'assemblée générale et le dernier relevé de charges.

Faire le calcul pour votre projet

Le calcul de rentabilité locative reprend exactement la méthode de ce guide : sept champs — prix, ancien ou neuf, travaux, loyer, taxe foncière, autres charges et, si vous le souhaitez, le crédit — et il affiche le rendement brut, le rendement net, la mensualité et le cash-flow, avec la formule de chaque chiffre. Rien n'est enregistré : vos chiffres restent sur votre écran.

Faites-le tourner avec deux ou trois loyers différents, dont un plus bas de 10 % : un projet qui ne tient qu'au loyer le plus optimiste n'est pas un projet solide.